قوانين التأجير في تركيا: دليل شامل للمستأجرين والمالكين

تُعد تركيا وجهة جذابة للاستثمار العقاري والإقامة، مما يجعل فهم قوانين التأجير فيها أمراً بالغ الأهمية لكل من المستأجرين والمالكين. يهدف هذا الدليل الشامل إلى تقديم نظرة معمّقة حول الإطار القانوني للإيجارات في تركيا، بما في ذلك حقوق وواجبات جميع الأطراف، الضرائب المفروضة، وآليات حل النزاعات.

عقود الإيجار في تركيا: الأنواع والشروط

تخضع عقود الإيجار في تركيا في الأساس لقانون الالتزامات التركي (القانون رقم 6098)، الذي ينظّم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. يمكن إبرام العقود شفهياً، لكن يُفضّل دائماً توثيقها كتابياً لضمان حقوق الطرفين. وتنقسم عقود الإيجار إلى نوعين رئيسيين: عقود محددة المدة وعقود غير محددة المدة.

العقود محددة المدة تنص على فترة إيجار محددة وتنتهي تلقائياً بنهايتها ما لم يتم تجديدها. أما العقود غير محددة المدة فتبقى سارية حتى يقوم أحد الطرفين بإنهائها وفقاً للإجراءات القانونية. وفي كلتا الحالتين، يجب على الطرف الراغب في الإنهاء إشعار الطرف الآخر مسبقاً، عادة قبل شهر على الأقل من التاريخ المقترح.

يجب أن يتضمن عقد الإيجار عدة عناصر أساسية لضمان صلاحيته القانونية، منها: بيانات الطرفين، وصف العقار وموقعه، مدة الإيجار، قيمة الإيجار وطريقة الدفع، مبلغ التأمين (إن وجد)، والتزامات الصيانة والإصلاح لكل طرف. يمكن أيضاً إضافة شروط خاصة مثل السماح بالحيوانات الأليفة أو إجراء تعديلات، بشرط ألا تتعارض مع القوانين.

من الشائع في تركيا توثيق العقود لدى كاتب العدل (النوتر)، مما يمنحها قوة قانونية إضافية ويسهل تنفيذها عند النزاعات. تبلغ رسوم التصديق حوالي 1% من قيمة العقار. وعلى الرغم من كونها خطوة اختيارية، إلا أنها موصى بها بشدة، خاصة للعقود طويلة الأجل أو ذات القيمة العالية.

زيادات الإيجار السنوية وتنظيمها في تركيا

تُعد زيادات الإيجار السنوية من الجوانب المهمة التي يجب أن يفهمها كل من المالك والمستأجر. شهدت قوانين الزيادة تطورات كبيرة استجابة للتضخم والتغيرات الاقتصادية.

القيود حتى يوليو 2024

بسبب الارتفاع الحاد في الإيجارات، فرضت الحكومة التركية حداً أقصى للزيادة على الإيجارات السكنية بنسبة 25%، حتى وإن تجاوز التضخم هذه النسبة. وقد أكد وزير العدل التركي أن هذا القانون سيظل سارياً من 1 يوليو 2023 إلى 1 يوليو 2024. ويجدر التنويه أن هذه القيود لم تشمل العقارات التجارية.

الوضع بعد يوليو 2024

بعد انتهاء مدة القيود، أصبحت الزيادات السنوية تعتمد على مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) الصادر شهرياً عن معهد الإحصاء التركي (TÜİK). ما يعني أن نسب الزيادة باتت تعكس التضخم الحقيقي.

النسب بعد رفع القيود:

نوفمبر 2024: 62.02% للعقارات السكنية والتجارية
يناير 2025: 58.51% حسب متوسط التضخم السنوي

الفرق بين العقارات السكنية والتجارية

السكنية: كانت خاضعة للحد الأقصى 25% حتى يوليو 2024، والآن تُحتسب وفق TÜFE.
التجارية: لم تخضع للحد الأقصى إطلاقاً، وتعتمد دائماً على TÜFE. مثلاً، في مارس 2024، بلغت الزيادة 55.91%.

آلية احتساب الزيادة

يُحتسب معدل الزيادة بناءً على متوسط مؤشر TÜFE السنوي. أمثلة:

أثناء فترة القيود:

الإيجار الحالي: 15,000 ليرة تركية
نسبة الزيادة: 25%
الزيادة: 3,750 ليرة
الإيجار الجديد: 18,750 ليرة

بعد رفع القيود:

الإيجار الحالي: 15,000 ليرة
نسبة TÜFE: 58.51%
الزيادة: 8,776.5 ليرة
الإيجار الجديد: 23,776.5 ليرة

التأثير على المستأجرين والمستثمرين

المستأجرون:

زيادة في الأعباء المالية
ضرورة التخطيط المالي
التوجه نحو مساكن أقل تكلفة

المستثمرون:

زيادة العوائد الإيجارية
أهمية دراسة الجدوى بعناية
متابعة التغيرات القانونية

حقوق وواجبات المستأجرين في تركيا

يتمتع المستأجرون في تركيا بمجموعة من الحقوق التي تحميهم من الإخلاء التعسفي، حيث لا يمكن للمالك إخلاء المستأجر إلا لأسباب قانونية محددة وبعد اتباع الإجراءات القانونية اللازمة. ويحق للمستأجر أيضاً تمديد عقد الإيجار حتى في حالة رفض المالك، طالما لا يوجد سبب قانوني لعدم التمديد.

في حال تأخر المستأجر في دفع الإيجار، يجب على المالك منحه مهلة لتسديد المتأخرات قبل اتخاذ أي إجراء قانوني. كما يحق للمستأجر مطالبة المالك بإصلاح الأعطال الأساسية، وإذا لم يستجب المالك، يجوز للمستأجر فسخ العقد.

عند انتهاء العقد، يحق للمستأجر استرداد مبلغ التأمين بشرط عدم وجود أضرار غير طبيعية أو سوء استخدام للعقار. كما يمكنه الاعتراض على أي بنود غير منصفة مثل الشروط الجزائية المجحفة.

وفي المقابل، يتحمل المستأجر مجموعة من الالتزامات، منها: دفع الإيجار في موعده، المحافظة على العقار، إصلاح الأضرار الناتجة عن سوء استخدامه أو استخدام أفراد أسرته، إبلاغ المالك بأي مشاكل تتعلق بإدارة البناء أو المجمع، وعدم تأجير العقار من الباطن دون إذن خطي من المالك.

ووفقاً للمادة 317 من قانون الإيجار، يتعين على المستأجرين دفع التكاليف المرتبطة بالاستخدام الطبيعي للعقار مثل الكهرباء، الماء، الغاز، والتنظيف. وتختلف هذه التكاليف حسب الاستخدام وتشمل نفقات لا تُدفع عند عدم الإقامة في العقار.

حقوق وواجبات المالكين في تركيا

يحظى المالكون في تركيا بحقوق تحمي مصالحهم العقارية، أبرزها: استلام الإيجار في موعده، وفسخ العقد في حال مخالفة شروطه أو عدم دفع الإيجار، وزيادة الإيجار سنوياً بما يتماشى مع مؤشر الأسعار (TÜFE)، مع مراعاة القيود القانونية.

عند نهاية العقد، يحق للمالك استعادة العقار بالحالة التي تم تسليمه بها، مع استثناء التلف الطبيعي الناتج عن الاستخدام. وفي حال وجود مخالفات جسيمة أو امتناع عن الدفع، يحق له رفع دعوى إخلاء قانونية.

ومن واجبات المالك: تقديم عقار صالح للسكن أو الاستخدام التجاري حسب الاتفاق، إجراء الإصلاحات الأساسية، دفع الضرائب العقارية (ضريبة الملكية، تأمين الزلازل، الضريبة البيئية).

كما يجب على المالك احترام خصوصية المستأجر، وعدم دخول العقار دون إذن، والالتزام بالقوانين عند الرغبة في إنهاء العقد أو الإخلاء، لضمان توازن العلاقة بين الطرفين.

الضرائب والرسوم المتعلقة بالعقارات المؤجرة

يفرض القانون التركي عدة ضرائب ورسوم على العقارات المؤجرة، من أبرزها:

ضريبة دخل الإيجار: تتراوح من 15% إلى 35% للعقارات السكنية، وقد تصل إلى 45% للعقارات التجارية. يُحسب صافي الدخل بعد خصم مصاريف مثل الكهرباء، المياه، التدفئة، إدارة العقار، التأمين، استهلاك العقار، الضرائب، فوائد القروض العقارية.
الإعفاءات: تُمنح للأشخاص الذين لا يتجاوز دخلهم الإيجاري السنوي الحد الأدنى المعلن من قبل هيئة الضرائب. وإذا كان العقار مشترك الملكية، يُحتسب الإعفاء لكل شريك على حدة.
الضريبة العقارية السنوية: تُدفع مرتين سنوياً (مايو ونوفمبر)، وتكون على عاتق المالك:
- 0.1%–0.2% للعقارات السكنية
- 0.4% للعقارات التجارية
- 0.6% للأراضي
تأمين الزلازل (DASK): إلزامي ويبلغ حوالي 50 دولار سنوياً.
رسوم خدمات المجمع (العائدات): تُدفع شهرياً مقابل خدمات مشتركة كالأمن، النظافة، صيانة المرافق. يتحملها المستأجر غالباً بموجب العقد.
رسوم نقل الملكية (الطابو): 4% من قيمة العقار المُعلنة عند البيع.
رسوم التوثيق لدى النوتر: 1% من قيمة العقار عند التصديق على عقد الشراء.

إجراءات حل النزاعات بين المستأجرين والمالكين

تحدث النزاعات بين المالك والمستأجر في تركيا غالباً بسبب مشاكل تتعلق بدفع الإيجار، الصيانة، شروط العقد، أو الإخلاء. وتخضع هذه النزاعات لقانون الالتزامات التركي (القانون رقم 6098)، وتحديداً المواد من 299 إلى 378، التي تحدد حقوق والتزامات كلا الطرفين.

1. الحلول الودية

ينصح دائماً بمحاولة حل النزاعات بطريقة ودية قبل اللجوء للإجراءات القانونية. وتشمل هذه الحلول:

التواصل المباشر بين الطرفين
تقديم تنازلات متبادلة
تعديل بنود العقد
الاتفاق على خطط دفع مرنة
تحديد جدول زمني للصيانة والإصلاح
أو حتى الاتفاق على إنهاء العقد بشكل ودي

2. الوساطة

إذا لم تُجدِ الحلول الودية نفعاً، يمكن للطرفين اللجوء إلى الوساطة، وهي عملية طوعية وسرية، يساعد فيها وسيط محايد على التوصل لاتفاق. تخضع الوساطة في تركيا لقانون الوساطة في المنازعات المدنية (القانون رقم 6325). وتمتاز بـ:

انخفاض التكلفة مقارنة بالقضاء
سرعة الإجراءات
الحفاظ على سرية النزاع
إمكانية اعتماد الاتفاق من المحكمة ليصبح ملزماً قانوناً (حسب المادة 18 من القانون)

3. التحكيم

في حال فشل الوساطة، يمكن للطرفين اللجوء إلى التحكيم، الذي يصدر فيه محكّم مستقل قراراً نهائياً وملزماً. التحكيم في تركيا يُنظّم بموجب قانون التحكيم الدولي التركي (القانون رقم 4686)، ويوفر:

قرارات قابلة للتنفيذ
إجراءات أسرع من المحاكم
خصوصية كاملة

4. اللجوء إلى القضاء

إذا فشلت كل الوسائل السابقة، يمكن اللجوء إلى المحاكم التركية، ومن القضايا الشائعة:

دعاوى الإخلاء: في حال تأخر الإيجار أو خرق العقد
دعاوى التعويض: عن الأضرار أو مخالفة الشروط
دعاوى استرداد التأمين

منذ سبتمبر 2022، أصبحت الوساطة إجراءً إلزامياً قبل رفع دعوى قضائية في نزاعات الإيجار. أي دعوى تُرفع مباشرة دون اللجوء لوسيط سيتم رفضها. وتهدف هذه الآلية إلى تخفيف الضغط على المحاكم وتسريع الحلول.

نصائح عملية للمستأجرين والمالكين

للمستأجرين:

قراءة العقد بعناية قبل التوقيع والاستعانة بمترجم عند الحاجة.
توثيق حالة العقار بالصور والفيديو عند الاستلام.
دفع الإيجار في الوقت المحدد لتفادي المشاكل القانونية.
الإبلاغ الفوري عن الأعطال والمشاكل للمالك.
الاحتفاظ بإيصالات الدفع سواء للإيجار أو التأمين.
معرفة الحقوق القانونية حسب القانون التركي.
التخطيط لزيادات الإيجار السنوية بعد رفع القيود.

للمالكين:

تحضير عقد إيجار شامل يغطي كافة الجوانب.
التحقق من خلفية المستأجرين قبل التوقيع.
توثيق حالة العقار قبل وبعد الإيجار.
إجراء الصيانة اللازمة في الوقت المناسب.
الاحتفاظ بسجلات دقيقة للمدفوعات والتواصل.
معرفة التزاماتك القانونية كمالك.
الالتزام بقيود زيادة الإيجار التي تفرضها القوانين.

خاتمة

يعد فهم قوانين الإيجار في تركيا أساسياً لضمان علاقة إيجارية ناجحة وخالية من النزاعات. سواء كنت مستأجراً أو مالكاً، فإن الإلمام بحقوقك وواجباتك، والالتزام بالتشريعات السارية، سيمكنك من تجنّب المشاكل وضمان تجربة إيجارية إيجابية.

تتميّز قوانين الإيجار التركية بتوفير حماية متوازنة للطرفين، مع آليات فعالة لحل النزاعات. ومع التغيرات المستمرة في اللوائح، خاصة المتعلقة بزيادة الإيجار السنوية، من الضروري متابعة آخر المستجدات واستشارة الخبراء القانونيين عند الحاجة.

نأمل أن يكون هذا الدليل قد وفّر لك معلومات شاملة ومفيدة حول قوانين الإيجار في تركيا، وساعدك في اتخاذ قرارات عقارية مستنيرة في هذا البلد الجميل.