Türkiye, yabancı yatırımcıların ilgisini çeken yükselen emlak piyasalarından biri olarak öne çıkıyor. Yaklaşık 84 milyonluk nüfusu ve dünyanın en büyük 20 ekonomisi arasında yer alan yapısı sayesinde, gayrimenkul piyasasını destekleyen büyük bir yerel talep tabanına sahiptir. Son yıllarda, özellikle büyük şehirlerde gayrimenkul fiyatlarında ve talepte önemli dalgalanmalar yaşanmıştır. Bu analiz yazısında, İstanbul ve Bursa gibi başlıca örnek şehirler üzerinden Türkiye’deki gayrimenkul piyasasının son yıllardaki gelişimini inceleyeceğiz. Ayrıca piyasayı etkileyen siyasi ve ekonomik faktörleri, mevcut yatırım fırsatlarını, Dubai, İspanya ve Yunanistan gibi benzer uluslararası pazarlarla karşılaştırmaları ve bu hayati sektörün gelecekteki eğilimlerini detaylı bir şekilde analiz edeceğiz. Bu analiz, yabancı yatırımcının Türkiye’deki emlak piyasasında karşılaşabileceği avantajlar ve zorluklar hakkında kapsamlı bir bakış açısı sunmak amacıyla resmi bir üslupla, güvenilir veri ve kaynaklara dayanarak hazırlanmıştır.

Tarihi Bir Bakış: Son Yıllarda Fiyatların ve Talebin Gelişimi

İstanbul: En Büyük Pazar ve Fiyatlar ile Talepte Büyük Artış

İstanbul, Türkiye'nin en büyük nüfusa ve ekonomik güce sahip şehri olması sebebiyle gayrimenkul piyasasının ana motorudur. Son yıllarda, İstanbul’da gayrimenkul fiyatlarında dikkat çekici bir artış yaşanmıştır. Bu artış, güçlü yerel talep, yüksek enflasyon ve Türk lirasının değer kaybı gibi etkenlerin birleşimiyle gerçekleşmiştir. Örneğin, yakın dönemdeki bir yılda konut fiyatları yaklaşık %75 oranında artmış, iki yıllık dönemde ise bu oran %122’ye ulaşmıştır. Bu, Türk lirasının döviz karşısındaki değer kaybını bile geride bırakan olağanüstü bir artıştır.

Fiyatlardaki bu nominal artışlar, para biriminin değer kaybı ve enflasyonun yüksek olduğu bir ortamda gayrimenkulü güvenli liman olarak gören yerli alıcıların yönelimiyle desteklenmiştir. Ancak bu rakamlar yüksek enflasyon dikkate alındığında gerçek fiyat artışının çok daha düşük olduğunu göstermektedir. Hatta 2024 yılında İstanbul’da enflasyona göre düzeltilmiş konut fiyatlarında reel olarak %8,8 oranında bir düşüş yaşanmıştır.

Talep açısından bakıldığında ise İstanbul, Türkiye’de satılan konutların en büyük kısmını oluşturmaya devam etmektedir. 2024 yılında İstanbul’da yaklaşık 239.213 konut satılmış, bu da bir önceki yıla göre %20,4’lük bir artışa denk gelmektedir. 2023’te yaşanan durgunluğun ardından bu, piyasanın yeniden ivme kazandığını göstermektedir. İstanbul, tarihsel olarak da yabancı alıcılar için Türkiye’deki en cazip gayrimenkul pazarı olmuştur.

2024 yılında İstanbul’da konutların metrekare başına ortalama fiyatı yaklaşık 55.500 TL (yaklaşık 1.520 ABD doları) seviyesindedir. Bu da İstanbul’u Türkiye’nin en pahalı konut piyasası haline getirirken, küresel ölçekteki büyük şehirlerle kıyaslandığında hâlâ daha uygun bir seviyededir.

Bursa: Sürdürülebilir Büyüme ve Yerli-Yabancı Çekim Gücü

Türkiye'nin dördüncü büyük şehri olan Bursa, yatırım cazibesi ile yüksek yaşam kalitesini birleştiren gelişen bölgesel bir emlak pazarı örneği sunmaktadır. İstanbul’da yaşanan patlamayla eş zamanlı olarak, Bursa’da da konut fiyatlarında %56 civarında bir artış gözlemlenmiştir. İki yıllık dönemde bu artış %103 seviyesine ulaşmış ve güçlü bir yükseliş eğilimine işaret etmiştir. Bu artış hem yerli hem de yabancı talep tarafından desteklenmiştir, ancak yabancı yatırımcı oranı İstanbul’a kıyasla daha düşüktür.

Fiyat artışlarının yanı sıra, Bursa’da yıllık satış hacminde de ciddi bir artış yaşanmıştır. 2024 yılında Bursa’da yaklaşık 53.362 konut satılmış ve bu rakam, önceki yıla göre %17,5’lik bir artış anlamına gelmektedir. Türkiye genelinde toplam satışların yalnızca %3,6’sı Bursa’da gerçekleşmiş olsa da, şehrin önemi sanayi ve turizm merkezlerini bir araya getirmesinden kaynaklanmaktadır. Bursa, otomotiv ve tekstil sanayileriyle tanınmasının yanı sıra Uludağ ve çevresindeki doğal güzellikleriyle de dikkat çeker. Bu çok yönlülük, hem yerli halk hem de artan sayıda bölgesel yatırımcı için Bursa’daki gayrimenkulleri cazip hale getirmektedir.

İstanbul’a kıyasla daha uygun fiyatlı gayrimenkuller sunan Bursa, bu özelliği sayesinde daha yüksek kira getirileri sağlamaktadır. Bursa’daki ortalama brüt kira getirisi yaklaşık %7,4 civarındadır. Bu oran, konut maliyetinin daha düşük olması ve kira gelirlerinin güçlü kalması sayesinde elde edilmektedir ve rekabetçi bir getiri oranı olarak öne çıkmaktadır.

Diğer Türk Şehirleri: Ankara, İzmir ve Antalya

İstanbul ve Bursa’ya ek olarak, Türkiye’nin diğer büyük şehirlerinde de son yıllarda gayrimenkul piyasasında kayda değer gelişmeler yaşanmıştır.

Ankara, ülkenin siyasi başkenti ve ikinci büyük şehri olarak güçlü bir büyüme göstermiştir. 2024 yılında Ankara’da 134.046 konut satılmıştır; bu da 2023’e kıyasla %17,1 oranında bir artış anlamına gelmektedir. Bu artış, büyük ölçüde kamu çalışanlarının ve kamuya bağlı sektörlerdeki ailelerin başkente taşınmasıyla ortaya çıkan yerel talep sayesinde gerçekleşmiştir.

İzmir, Türkiye’nin üçüncü büyük şehri ve Ege kıyısında yer alan önemli bir sahil kentidir. 2024 yılında İzmir’de 80.398 konut satılmış, bu da yıllık bazda %22,8’lik bir artışı göstermektedir. Şehir, iş olanakları ile deniz kıyısındaki yaşam konforunu birleştirmesi nedeniyle giderek daha fazla ilgi görmektedir.

Antalya, Akdeniz kıyısında yer alan Türkiye’nin turizm başkenti konumundadır. 2024 yılında Antalya’da 77.512 konut satılmış, bu da %19,8’lik bir artışa karşılık gelmektedir. Bu durum, hem yerli hem de tatil evi veya ikamet amaçlı mülk arayan yabancı alıcılar nezdinde süregelen güçlü talebi yansıtmaktadır. Ancak belirtmek gerekir ki, toplam yabancı alımları önceki yıllara göre düşüş göstermiştir (bu konu ilerleyen bölümlerde detaylandırılacaktır).

Aşağıdaki tablo, 2024 yılı boyunca Türkiye'nin önde gelen bazı şehirlerindeki konut satış sayılarını ve bir önceki yıla göre değişim oranlarını göstermektedir:

Şehir 2024 Satış Adedi 2024/2023 Değişim (%)
İstanbul 239.213 +%20,4
Ankara 134.046 +%17,1
İzmir 80.398 +%22,8
Antalya 77.512 +%19,8
Bursa 53.362 +%17,5

Tüm bu şehirlerde 2024 yılında çift haneli büyüme oranlarıyla satış hacminde artış görülmüş, bu da yerel talebin toparlandığını ve yeniden canlandığını göstermektedir. Nitekim, Türkiye genelinde toplam konut satışları 2024’te 1,48 milyon adede ulaşarak 2020’deki zirve seviyelere yaklaşmıştır. 2023 yılı ise yaklaşık 1,2 milyon adetle son yılların en yavaş geçen yıllarından biri olmuştu. Bu toparlanma, 2023–2024 döneminde yabancı yatırımcı ilgisinin düşmesine rağmen gerçekleşmiş olup, piyasadaki itici gücün büyük oranda yerli talep olduğunu ortaya koymaktadır.

Türkiye Gayrimenkul Piyasasında Politik ve Ekonomik Etkiler

Türkiye’deki gayrimenkul piyasası, son yıllarda yaşanan siyasi ve ekonomik gelişmelere bağlı olarak önemli dalgalanmalar geçirmiştir. Bu gelişmelerin merkezinde ise Türk lirasının döviz karşısındaki değer kaybı yer almaktadır. Örneğin, 2019 sonunda 1 Amerikan doları 5,85 TL iken, 2022 sonunda bu oran yaklaşık 18,66 TL’ye yükselmiştir. Bu da üç yılda yaklaşık %69’luk bir değer kaybı anlamına gelir.

Bu değer kaybının iki yönlü etkisi olmuştur:

  • Bir yandan, dövizle işlem yapan yabancı yatırımcılar için Türk gayrimenkulleri çok daha ucuz hale gelmiş ve bu durum bazılarını yatırım yapmaya teşvik etmiştir.

  • Öte yandan, döviz kuru riski artmış, yani bu yatırımcıların kazançları dövize çevrildiğinde erime riski oluşmuştur.

Enflasyon, diğer temel etkileyici unsur olmuştur. Türkiye’de 2022–2023 döneminde yıllık enflasyon oranı ortalama %60’ın üzerinde seyretmiştir. Bu durum birçok yerli yatırımcının gayrimenkulü bir değer koruma aracı olarak görmesine ve paralarını sabit varlıklara yatırmasına neden olmuştur. Bu "enflasyona karşı korunma" amaçlı talep, nominal fiyatların yükselmesine katkı sağlarken; aynı zamanda alım gücünü azaltmış ve reel fiyatlarda düşüşlere yol açmıştır.

Para politikası da piyasa üzerinde belirleyici bir rol oynamıştır. 2016’daki darbe girişimi ve 2018’deki finansal kriz sonrası hükümet, ekonomik büyümeyi teşvik etmek amacıyla düşük faiz politikası uygulamıştır. 2020 ortasında konut kredilerindeki faiz oranı %9,11 ile tarihî düşük seviyelere inmiş ve bu da emlak piyasasında bir kredi patlamasına yol açmıştır. 2020 yılında konut satışları 1,5 milyon adede ulaşarak rekor kırmıştır.

Ancak bu eğilim, 2023 sonuna gelindiğinde Merkez Bankası’nın faizleri artırmak zorunda kalmasıyla tersine dönmüştür. 2024’te konut kredisi faiz oranı yaklaşık %42 seviyesine çıkmış ve bu durum krediyle ev sahibi olmayı çok pahalı hale getirmiştir. Böylece banka kredisiyle yapılan satışlar 2024’te toplam satışların yalnızca %11’ini oluşturmuştur. Piyasa şu anda, yüksek alım gücüne sahip nakit alıcılar veya inşaat firmalarının sunduğu doğrudan taksitli satış modelleri üzerine kurulmuştur.

Ayrıca yasama ve siyasi kararlar da piyasayı şekillendirmiştir. 2018 yılında, Türk vatandaşlığı kazanmak için gereken minimum gayrimenkul yatırımı tutarı 1 milyon dolardan 250 bin dolara düşürülmüş, bu da 2019–2021 yılları arasında yabancı alımlarda büyük bir artışa yol açmıştır. Örneğin, 2021 yılında yabancılara konut satışları %43,5 artarak 58.576 adede ulaşmıştır.

Ancak, 2022 ortasında bu talep fazlasının fiyatları artırması nedeniyle, vatandaşlık eşiği 400 bin dolara yükseltilmiştir. Bu karar ve diğer etkenler sonucunda yabancıya satışlar önemli ölçüde azalmış; 2022’de 67.490 olan yabancı satış adedi, 2023’te 35.005’e, 2024’te ise yalnızca 23.781’e gerilemiştir. Böylece yabancıların toplam satışlardaki payı %4,6’dan %1,6’ya düşmüştür.

Ayrıca, ikamet izni için gereken minimum yatırım tutarı da 2023 sonunda büyük şehirlerde 75 bin dolardan 200 bin dolara çıkarılmıştır. 2021’den itibaren ise lüks konutlara yönelik artan oranlı vergi (5,25 milyon TL üzeri konutlar için %0,3–1 arası) uygulanmaya başlanmıştır. Tüm bu yasal düzenlemeler, spekülatif hareketleri bir ölçüde sınırlamış ve piyasayı daha sürdürülebilir hale getirmiştir; ancak kısa vadede yabancı talebin azalmasına da yol açmıştır.

Jeopolitik faktörler de çifte etki yaratmıştır. Örneğin:

  • Suriye savaşı gibi bölgesel istikrarsızlıklar, 2015–2016 döneminde bazı yatırımcıları endişelendirmiştir.

  • Öte yandan, 2022’deki Rusya-Ukrayna savaşı, Rus ve Ukraynalı yatırımcıların Türkiye'yi güvenli liman olarak görmesine neden olmuştur. 2024’te Rus yatırımcılar yabancı alımların %20’sinden fazlasını gerçekleştirmiştir. Onları İranlılar (%9) ve Ukraynalılar (%6,8) takip etmiştir. Türk bankaları bu dönemde ruble cinsinden hesaplar açarak işlem kolaylığı sağlamıştır.

Ancak, vatandaşlık koşullarının zorlaşmasıyla bu dış talep dalgasının kalıcılığı sınırlı olabilir. Ayrıca, 2023 başında yaşanan büyük Güneydoğu Türkiye depremi, alıcıların deprem yönetmeliğine uygun binalara yönelmesine yol açmış, bu da İstanbul gibi şehirlerde kentsel dönüşüm projelerine ivme kazandırmıştır. Eski binaların modern ve dayanıklı yapılarla değiştirilmesi, bazı bölgelerde yeni fırsatlar ve talep kaymaları yaratmaktadır.

Türkiye'de Mevcut Yatırım Fırsatları

Yukarıda bahsedilen zorluklara rağmen, Türk gayrimenkul pazarı hâlâ yabancı yatırımcılar için çeşitli cazip fırsatlar sunmaktadır. Bu fırsatlar, yeni projelerden lüks konutlara ve hatta özel alt sektörlere kadar uzanmaktadır. İşte öne çıkan bazı yatırım alanları:

1. Büyük Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Projeleri

Türkiye genelinde ve özellikle İstanbul'da, çevresindeki bölgelerin değerini artırabilecek büyük ölçekli projeler hayata geçirilmektedir.

  • 2019’da açılan İstanbul Havalimanı, çevresindeki kuzey ilçelerde (örn. Arnavutköy, Başakşehir) büyük bir yapılaşma hareketi başlatmıştır. Bu bölgelerde erken yatırım yapanlar, yol ve hizmet altyapısının iyileşmesiyle ciddi değer artışlarından faydalanmıştır.

  • Ataşehir’deki İstanbul Uluslararası Finans Merkezi de, ofis ve lüks konut talebini artıran bir başka önemli projedir. Finans sektöründe faaliyet gösteren bölgesel firmaları çekmesi ve çevresindeki ticari-sosyal yaşamı canlandırması beklenmektedir.

  • Kanal İstanbul Projesi, henüz yapım aşamasına geçmemiş olsa da, güzergâh üzerindeki arazi fiyatları yıllar içinde spekülatif biçimde artmıştır. Bu nedenle, bu projeye inananlar için yüksek risk/yüksek getiri potansiyeli taşıyan bir yatırım fırsatı söz konusudur.

2. Tatil Bölgelerinde Kısa Vadeli Kiralama Geliri

Türkiye, 2023 yılında milyonlarca turisti ağırlayan bir küresel turizm merkezi olarak öne çıkmaktadır. Bu durum, Akdeniz ve Ege kıyısındaki şehirlerde tatil amaçlı konut yatırımlarını cazip hale getirmiştir.

  • Antalya, Alanya, Bodrum, Fethiye gibi yerlerde tatil villaları ve otel tipi daireler, yüksek sezonlarda ciddi kira geliri sağlamaktadır.

  • Özellikle uzaktan çalışma trendinin yayılmasıyla, daha fazla yabancı turist uzun süreli konaklama talepleriyle bu bölgelere ilgi göstermektedir.

  • Antalya’da ortalama yıllık kira getirisi yaklaşık %5,7 seviyesindedir. Sezonluk kiralamalarda bu oran daha da artabilmektedir.

  • Diğer büyük şehirlerde bu oranlar daha yüksektir: Ankara (%8,3 civarı), İzmir (%7,1), Bursa (%7,4). Bu rakamlar, Türkiye’de kira geliri potansiyelinin Avrupa’daki rakiplerine kıyasla çok daha yüksek olduğunu göstermektedir.

3. Mülkiyet ve Vergi Avantajları

  • Mülkiyet edinimi ve tapu devri Türkiye'de oldukça düşük maliyetlidir. Toplam alım masrafları genellikle %3–4 civarındadır, bu oran Avrupa ülkelerine kıyasla oldukça düşüktür.

  • Yıllık emlak vergisi, büyük şehirlerde konutlar için sadece %0,2’dir.

  • Yabancı yatırımcılar için kira gelir vergileri makul düzeydedir ve çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları sayesinde kolayca yönetilebilir.

  • Türkiye'de ilk defa alınan sıfır konutlarda KDV muafiyeti uygulanabilir (dövizle ödeme ve en az 2 yıl elde tutma şartıyla).

  • Gayrimenkul 5 yıl elde tutulduğunda, satıştan elde edilen kazançlar vergiden muaftır, bu da uzun vadeli yatırımcılar için önemli bir avantajdır.

4. Oturma ve Vatandaşlık Fırsatları

  • Gayrimenkul yatırımı karşılığında vatandaşlık veya ikamet hakkı elde etme imkânı, Türkiye’yi benzer ülkelerden ayıran güçlü bir teşviktir.

  • Bu sayede, yatırımcı sadece kazanç sağlamakla kalmaz, aynı zamanda uzun süreli vizesiz ikamet avantajından da faydalanabilir.

  • Özellikle Orta Doğu ve Orta Asya ülkelerinden gelen yatırımcılar için bu durum büyük bir çekicilik unsuru olmuştur.

5. Ticari, Lojistik ve Sanayi Gayrimenkulleri

  • İstanbul’daki ofis piyasası, ekonomik istikrar sağlandıkça yeniden canlanabilir. Şu an arz fazlası olsa da, kaliteli projeler hâlâ talep görmektedir.

  • Türkiye’nin lojistik ve üretim üssü haline gelmesiyle, depolama alanlarına ve sanayi sitelerine olan talep artmaktadır. Bu alanlar kurumsal yatırımcılar için iyi bir getiri sunabilir.

  • Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında geliştirilen yeni konutlar, yerel geliştiricilerle iş birliği yapma ya da borsadaki inşaat şirketlerine yatırım yoluyla değerlendirilebilir.

Uluslararası Karşılaştırma: Türkiye ile Dubai, İspanya ve Yunanistan’ın Karşılaştırılması

Yabancı yatırımcı açısından Türkiye'nin cazibesini daha iyi anlamak için, benzer şekilde yatırım çeken bazı uluslararası emlak piyasalarıyla karşılaştırmak faydalı olacaktır. Bu karşılaştırma Dubai (Körfez bölgesi), İspanya ve Yunanistan (Güney Avrupa) örnekleri üzerinden yapılmıştır.

1. Yatırım Getirisi (Fiyat Artışı ve Kira Geliri)

Türkiye, son dönemde gayrimenkul fiyatlarında çok yüksek nominal artışlar kaydetmiştir (örneğin 2020–2022 arasında neredeyse iki katına çıkmıştır). Ancak yüksek enflasyon nedeniyle bu artışın reel etkisi daha sınırlı kalmıştır. Uzun vadede ise yerli talep güçlü kaldığı sürece sağlıklı bir fiyat artışı beklentisi mevcuttur.

  • Türkiye’de kira getirisi, büyük şehirlerde genellikle %7–8 civarındadır; bu da dünya standartlarına göre oldukça yüksektir.

Dubai, benzer şekilde yüksek kira getirileriyle tanınır. Ortalama kira getirisi %6–8 civarında seyretmektedir.

  • 2021’de bu oran bazı bölgelerde %9,2’ye kadar çıkmıştır.

  • Dubai, gayrimenkul gelirlerinden vergi alınmaması ve yüksek talep nedeniyle cazip bir piyasadır.

  • Ancak piyasa, geçmişte aşırı iniş çıkışlarla dikkat çekmiştir (örneğin 2008 ve 2014 krizleri sonrası düşüşler).

İspanya’da kira getirileri daha düşüktür: genellikle %4–6 aralığında değişir.

  • Ortalama kira getirisi 2024’te yaklaşık %5,6 civarındadır.

  • Fiyat artışları daha yavaş ve istikrarlıdır (genellikle yıllık birkaç puanlık artış).

  • Düşük riskli ama düşük getirili bir piyasadır.

Yunanistan, 2010 sonrası uzun durgunluk döneminden sonra son yıllarda toparlanmıştır.

  • Kira getirileri ortalama %4–5 seviyesindedir.

  • Atina ve turistik adalarda fiyatlar artış göstermektedir.

  • Ancak Türkiye ve Dubai’ye kıyasla daha düşük getiri sunmaktadır.

Özetle:

  • Türkiye: Yüksek getiri, yüksek risk (kur ve enflasyon riski)

  • Dubai: Yüksek getiri, kur riski yok, ama küresel dalgalanmalara hassas

  • İspanya/Yunanistan: Düşük getiri, düşük risk, Euro bölgesinde daha istikrarlı yapılar

2. Yasal ve Mevzuatsal Ortam: Yabancı Yatırımcılar İçin Haklar ve Maliyetler

Türkiye, İspanya ve Yunanistan, yabancılara mülkiyet hakkı tanıyan ve genel olarak kısıtlamasız satış yapılabilen ülkelerdir. (Türkiye’de sadece bazı sınır ve askeri bölgelerde kısıtlamalar bulunmaktadır.)

  • Türkiye, sunduğu yatırım karşılığı vatandaşlık imkânıyla rakiplerinden ayrılır.

    • Bu avantaj İspanya ve Yunanistan'da yoktur; bu ülkeler yalnızca “Altın Vize” programlarıyla oturum hakkı sunar.

  • Türkiye’de gayrimenkul satın alma süreci hızlı ve nettir.

    • Resmî tercüman eşliğinde, güvenlik onayı gerekmeden genellikle birkaç gün içinde tapu alınabilir.

  • Tapu devri vergisi yaklaşık %4’tür ve makul düzeydedir.

  • Yabancılar, eğer ilk kez sıfır konut alıyorlarsa ve ödemeyi dövizle yapıp iki yıl satmadan tutarlarsa, KDV'den muaf tutulabilirler.

  • Gayrimenkul 5 yıl boyunca elde tutulursa, satış kazancı üzerinden vergi ödenmez. Bu da uzun vadeli yatırımcılar için ciddi bir avantaj sağlar.

İspanya’da, 500.000 € ve üzeri yatırımla Altın Vize alınabilir.

  • Bu oturum hakkı, Schengen bölgesinde serbest dolaşım sağlar ancak vatandaşlık hakkı vermez (bu hak uzun yıllar sonra ikametle kazanılabilir).

  • Alım süreci genellikle avukat, NIE numarası, noter işlemleri gibi birçok bürokratik adımı içerir.

  • Vergiler yüksektir:

    • Alımda KDV veya devir vergisi %10 civarındadır.

    • Noter, tapu ve işlem ücretleriyle birlikte toplam maliyet %12–15'e çıkabilir.

    • Yıllık emlak vergisi (IBI) yaklaşık %0,3–0,5 arasıdır.

    • Kira geliri vergisi ise yabancılar için yaklaşık %24’tür.

Yunanistan’da, Altın Vize programı €250.000 yatırımla sunuluyordu; ancak 2024 itibarıyla Atina gibi popüler bölgelerde bu tutar €500.000'e çıkarıldı.

  • Prosedürler şeffaf ama zaman zaman yavaştır.

  • Tapu devri ve noter masraflarıyla birlikte alım maliyeti genelde %7–8 civarındadır.

  • Yıllık emlak vergisi (ENFIA) %0,1–0,3 arasıdır.

Dubai, daha farklı bir yapıya sahiptir:

  • Sadece özel olarak belirlenmiş bölgelerde yabancıya tam mülkiyet hakkı (freehold) tanınır.

  • Yıllık vergi yoktur: Ne kira gelir vergisi ne de emlak vergisi alınır.

  • Alım sırasında yalnızca yaklaşık %4’lük tapu kaydı bedeli ödenir.

  • Ek olarak yıllık bakım ve aidat ücretleri olabilir.

  • Dubai’de gayrimenkul yatırımına bağlı oturma izni verilmektedir (örneğin 750.000 AED = yaklaşık $200.000 yatırım karşılığında 5 yıllık ikamet vizesi; 2 milyon AED için 10 yıllık “Altın Vize” alınabilir).

  • Ancak vatandaşlık verilmez.

Genel Değerlendirme:

  • Türkiye: Düşük maliyet, hızlı işlemler, vatandaşlık hakkı → yatırımcı dostu ortam

  • İspanya: Oturum veriyor ama vergi ve işlem maliyeti yüksek → daha bürokratik yapı

  • Yunanistan: Ucuzdu ama eşikler yükseldi, prosedürler yavaş → denge politikası

  • Dubai: Vergisiz, şeffaf ve hızlı sistem ama vatandaşlık verilmiyor → düşük işlem maliyetli küresel pazar

3. Yabancı Talebi ve Kaynağı

Yabancı bir yatırımcı için, hedef pazardaki yabancı alıcı yoğunluğunu ve rekabet düzeyini bilmek oldukça önemlidir.

Türkiye’de, yabancı yatırımcılar piyasada küçük bir paya sahiptir. 2022’de bu oran %4,6 iken, 2024 itibarıyla yalnızca %1,6’ya gerilemiştir.

  • Bunun başlıca nedenleri arasında, vatandaşlık için yatırım eşiğinin artırılması ve döviz kurlarındaki dalgalanmalar yer almaktadır.

  • Bazı ülke vatandaşları için (örneğin İran, Irak) dövizle alım daha pahalı hale gelmiştir.

  • Ancak Türkiye hâlâ, belirli dönemlerde bölgesel krizlerden kaçan yatırımcılar için çekici bir liman olmaktadır (örneğin: 2022–2023’te Rus yatırımcıların yoğun ilgisi).

Tarihsel olarak, Türk gayrimenkulüne en çok yatırım yapan yabancı uyruklular:

  • Iraklılar

  • İranlılar

  • Körfez ülkelerinden Arap yatırımcılar

  • Son yıllarda Ruslar ve daha az ölçüde Avrupalılar

Coğrafi olarak, yabancı yatırımcıların tercih ettiği şehirler:

  1. İstanbul – her zaman ilk sırada

  2. Antalya – turistik amaçlı alımlar için

  3. Bursa ve Yalova – özellikle Arap yatırımcılar arasında yazlık konut tercihleriyle öne çıkmaktadır

Dubai, ise tamamen farklı bir örnektir. Burası neredeyse tamamen yabancı yatırımcılardan oluşan bir pazardır.

  • Satın alma yapanların büyük bölümü yerli değil; yatırımcıların tahmini %80’i yabancı uyrukludur.

  • Öne çıkan milletler: Hintliler, İngilizler, Ruslar, Çinliler

  • Bu yapı, Dubai’yi küresel likidite akımlarına çok duyarlı bir pazar haline getirmektedir.

    • Örneğin; 2021–2023 arasında küresel kriz ve güven arayışı, Dubai’de rekor satışlara neden olmuştur.

İspanya, oldukça istikrarlı ve güçlü bir yabancı talep düzeyine sahiptir.

  • Yabancılar, yıllık emlak işlemlerinin %10–20’sini oluşturmaktadır.

  • 2024’ün ilk yarısında bu oran %20,4 olmuştur.

  • Alım bölgeleri: Costa del Sol, Levante, Balear Adaları, Madrid, Barselona

  • Alıcı profili: İngilizler (özellikle Brexit öncesi), Kuzey Avrupalılar (Almanlar, İsveçliler), son dönemde Amerikalılar ve Uzak Doğulu yatırımcılar

Yunanistan, 2018–2023 arasında Altın Vize sayesinde güçlü bir yabancı talep dalgası yaşamıştır.

  • 2023’te yaklaşık 8.500 yabancı yatırımcı başvuru yapmıştır.

  • Yabancı doğrudan yatırımların yarısı gayrimenkul üzerinden gelmiştir.

  • Talep ağırlıklı olarak Atina’daki küçük daireler (Çinli ve Orta Doğulu yatırımcılar) ve adalardaki tatil evleri (Avrupalı, Amerikalı yatırımcılar) üzerinedir.

  • 2024 itibarıyla yatırım eşiği yükseldiği için talep biraz yavaşlayabilir ama hâlâ güçlü kalması beklenmektedir.

Karşılaştırmalı Bakış:

  • Türkiye’de yabancı talep az ama rekabet düşük, bu da daha iyi fırsatlar yakalama anlamına gelebilir.

  • Dubai’de yabancı talep çok yüksek; ama bu da fiyatları yukarı çeker ve pazarı daha oynak hale getirir.

  • İspanya ve Yunanistan’da talep istikrarlı ama daha kalabalık bir yatırımcı ortamı vardır.

Sonuç olarak, Türkiye, özellikle yatırımcı yoğunluğunun düşük olduğu bölgelerde, rekabetin az olduğu, fiyat pazarlığının daha mümkün olduğu bir pazar sunar. Ayrıca yerel talep güçlü olduğu için, pazar yabancı alıcıya bağımlı değildir. Bu da, diğer pazarlara göre daha az dalgalanma anlamına gelebilir.

Gelecek Eğilimler: Yükselen Bölgeler ve Büyüme Beklenen Sektörler

1. Ekonomik İstikrar ve Enflasyonla Mücadele

Uzmanlar, Türk gayrimenkul piyasasının tam anlamıyla yeniden canlanabilmesi için makroekonomik istikrarın sağlanmasının kilit rol oynayacağını belirtmektedir.

  • Son dönemde faiz artışları ve sıkı para politikaları ile enflasyonun düşürülmesi hedeflenmiştir.

  • 2025 ve sonrasında, yıllık enflasyonun daha makul seviyelere gerilemesi beklenmektedir.

  • Bu da gayrimenkul fiyatlarındaki artışın gerçek (reel) değer kazancı şeklinde gerçekleşmesini ve yatırımcılarda güven oluşmasını sağlayacaktır.

  • Aynı şekilde, Türk lirasındaki dalgalanmaların azalması, özellikle yabancı yatırımcılar için döviz bazlı kazançların öngörülebilirliğini artıracaktır.

Şu an yüksek olan konut kredisi faizlerinin de, enflasyon kontrol altına alındığında kademeli olarak düşmesi ve yeniden krediyle alımın cazip hale gelmesi beklenmektedir. Bu da 2025–2026 döneminde satışlarda yeni bir yukarı yönlü döngü başlatabilir.

2. İstanbul’da Yükselen Bölgeler

İstanbul’un önümüzdeki yıllarda da Türkiye’nin gayrimenkul büyümesinin lokomotifi olmaya devam etmesi beklenmektedir. Ancak şehir içinde bölgesel farklılaşmalar giderek daha belirgin hâle gelmektedir.

Yükselişte Olan Bölgeler:

  • Avrupa Yakası – Kuzey Kuşağı:
    Özellikle Başakşehir, Arnavutköy ve İstanbul Havalimanı çevresi, hem altyapı projeleri hem de yeni konut alanlarıyla ön plandadır.

    • Yeni ulaşım hatları (örneğin Basın Ekspres metrosu) ve modern konut projeleri, orta ve üst gelirli aileler için cazibe yaratmaktadır.

  • Asya Yakası – Finans Bölgesi Çevresi:
    Ataşehir’deki İstanbul Finans Merkezi, çevresinde çalışanlara hitap edecek ofis ve konut projelerinin artmasına neden olmaktadır.

    • Yakın bölgeler olan Ümraniye, Sancaktepe gibi ilçelerdeki yeni projelerin talep görmesi beklenmektedir.

  • Ulaşımı Gelişen Ucuz Alternatifler:
    Kartal, Pendik gibi Anadolu Yakası'nın sahil bölgeleri, yeni metro hatları sayesinde şehir merkezine erişimi kolaylaştırmıştır.

    • Bu da, uygun fiyatlı ama konforlu yaşam alanı arayanlar için bu bölgeleri yeni favoriler hâline getirmiştir.

Kentsel Dönüşüm Bölgeleri:

  • İstanbul’da özellikle Beyoğlu, Şişli, Kadıköy gibi merkezi ilçelerde, eski ve depreme dayanıksız binaların yıkılarak yenilerinin yapılması için belediye destekli projeler yürütülmektedir.

    • Bu tür bölgelerde, eski bina sahipleriyle anlaşarak yapılacak “yık-yap” tipi yatırımlar, orta vadede yüksek kazanç potansiyeli taşıyabilir.

Kanal İstanbul’un Olası Etkileri:

  • Eğer Kanal İstanbul projesi hayata geçerse, Arnavutköy ve Çatalca gibi hâlen kırsal olan alanlar büyük çaplı yeni yerleşim bölgelerine dönüşebilir.

    • Bu da uzun vadeli yatırımcılar için yüksek risk, yüksek getiri fırsatları doğurabilir.

3. Yükselmesi Beklenen Alt Sektörler

Konut Sektörü (Apartman Daireleri ve Konut Projeleri):

Türkiye'de nüfusun genç ve dinamik yapısı, konut sektörünü uzun vadede desteklemeye devam etmektedir.

  • Özellikle evlenen genç çiftlerin ve ilk kez ev sahibi olmak isteyenlerin talepleri, bu segmentte güçlü kalacaktır.

  • Yüksek faiz oranları nedeniyle alım gücünün azaldığı bu dönemde, orta ve küçük metrekareli, ulaşımı kolay bölgelerdeki konutlar daha hızlı talep görecektir.

Ofis Sektörü (Değişen Çalışma Modelleriyle Dönüşüm):

Pandemi sonrası uzaktan çalışmanın yaygınlaşmasıyla, ofis ihtiyacı nitelik değiştirmiştir.

  • Geleneksel kule tipi ofislerden çok, esnek ofis çözümleri, ortak çalışma alanları ve karma projeler içinde yer alan ofis alanları ön plana çıkmaktadır.

  • Geliştiriciler, artık klasik ofis projeleri yerine modüler ve çok amaçlı kullanım sunan iş alanlarına yönelmektedir.

Lojistik ve Depolama Alanları:

Türkiye'nin Avrupa ve Asya arasında lojistik köprü olması, bu alandaki yatırımların önemini artırmıştır.

  • Özellikle e-ticaretin büyümesi ve yakın üretim (nearshoring) trendiyle birlikte,
    İstanbul ve Anadolu'daki depo, antrepo ve lojistik merkezleri daha fazla talep görmektedir.

  • Bu da kurumsal yatırımcılar için istikrarlı kira geliri fırsatları yaratmaktadır.

Sağlık ve Eğitim Tesisleri (Özel Hastaneler ve Üniversiteler):

Türkiye, son yıllarda sağlık turizmi ve yükseköğretim alanlarında bölgesel bir merkez hâline gelmiştir.

  • Yabancı hastaların ilgisi, özel hastane yatırımlarını teşvik etmektedir.

  • Aynı şekilde, uluslararası öğrencilerin tercih ettiği vakıf üniversiteleri çevresinde öğrenci yurtları ve kiralık konut ihtiyacı artmaktadır.

Turizm ve Otelcilik Sektörü:

2023 itibarıyla turizm tam anlamıyla toparlanmış ve yeni rekorlar kırmaya başlamıştır.

  • Bu eğilimin devam etmesiyle, tatil bölgelerinde otel, rezidans ve apart otel projelerine yatırım yeniden cazip hâle gelmiştir.

  • Özellikle condo-hotel (otel konseptinde işletilen daireler) formatı, hem turizm geliri hem de değer artışı açısından yatırımcıya avantaj sunmaktadır.

4. Devletin Rolü ve Düzenlemeler

Türkiye’de hükümetin inşaat ve gayrimenkul sektörüne yaklaşımı, bu alanı ekonomik büyümenin önemli bir aracı olarak görmeye devam etmektedir.

Toplu Konut ve Sosyal Konut Projeleri:

  • Devlet, özellikle düşük ve orta gelirli kesimlere yönelik büyük ölçekli konut projeleri başlatmıştır.

  • Örneğin, yüz binlerce sosyal konut inşa etmeyi hedefleyen programlar yürürlüğe girmiştir.

    • Bu projeler, doğrudan yabancı yatırımcıyı hedeflemese de, sektördeki genel canlılığı artırarak müteahhitlik firmaları ve inşaat malzemesi tedarikçileri için dolaylı yatırım fırsatları doğurmaktadır.

Yabancı Yatırımlara Yönelik Politikalar:

  • 2022’de vatandaşlık için yatırım sınırı artırılsa da, hükümetin yabancı yatırımcıya tamamen kapıyı kapatması beklenmemektedir.

  • Aksine, ileride döviz ihtiyacı artarsa,

    • Vergi kolaylıkları

    • Vatandaşlık şartlarında esneklik
      gibi yeni teşviklerin gündeme gelmesi mümkündür.

Deprem ve İnşaat Güvenliği Düzenlemeleri:

  • 2023’teki büyük deprem felaketi, inşaat standartlarının sıkılaştırılması konusunda önemli bir dönüm noktası olmuştur.

  • Yeni konut projelerinde deprem yönetmeliğine tam uyum, artık yatırımcı ve alıcı için bir öncelik hâline gelmiştir.

  • Bu durum, maliyeti bir miktar artırsa da, uzun vadede yeni yapılara olan güveni artırmakta ve talebi bu yönde kaydırmaktadır.

Vergisel Değerlendirmeler:

  • Artan enflasyon karşısında, lüks konut vergisinin eşiği gibi bazı vergisel parametrelerin yeniden düzenlenmesi gündeme gelebilir.

    • Bu, hem devlet gelirlerini koruma hem de yatırım ortamının dengesini sağlama açısından önemlidir.

Genel Değerlendirme:

Türkiye’nin gayrimenkul piyasası, her ne kadar kısa vadede ekonomik zorluklardan etkilenmiş olsa da, uzun vadeli potansiyeli yüksek bir pazardır.

  • Genç nüfus, kentleşme eğilimi ve stratejik coğrafi konum, bu potansiyeli desteklemektedir.

  • İstanbul, çeşitliliği ve yatırım çekiciliği ile başrolde kalmaya devam edecektir.

  • Bursa, sanayi ve turizmi bir araya getiren dengeli yapısıyla güçlü bir ikinci alternatif konumundadır.

  • Antalya, İzmir gibi şehirler ise bölgesel merkezler olarak büyümeyi sürdürecektir.

Yabancı yatırımcı açısından Türkiye,
✅ Yüksek kira getirisi,
✅ Uygun maliyetli mülkiyet,
✅ Vatandaşlık fırsatı,
gibi avantajlar sunarken,
⚠️ Kur riski ve mevzuat değişiklikleri gibi faktörler nedeniyle dikkatli analiz ve planlama gerektiren bir pazar olmaya devam etmektedir.

Doğru bölgede, doğru segmentte yapılan yatırım, yatırımcıya sadece finansal getiri değil, coğrafi çeşitlilik ve ikamet avantajları da sunabilir. Türkiye’nin uluslararası piyasaya entegrasyonu arttıkça, yatırım ortamında daha fazla şeffaflık ve istikrar beklenebilir.