Türkiye, gayrimenkul yatırımı ve ikamet için cazip bir destinasyon olup, hem kiracılar hem de ev sahipleri için kira yasalarının anlaşılması büyük önem taşımaktadır. Bu kapsamlı rehber, Türkiye’deki kira düzenlemelerini, tarafların hak ve yükümlülüklerini, uygulanması gereken vergileri ve uyuşmazlık çözüm mekanizmalarını ayrıntılı bir şekilde sunmaktadır.

Türkiye’de Kira Sözleşmeleri: Türleri ve Şartları

Türkiye’de kira sözleşmeleri esas olarak Türk Borçlar Kanunu (Kanun No: 6098) kapsamında düzenlenmektedir ve ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkiyi belirler. Sözleşmeler sözlü olarak yapılabilse de, tarafların haklarını korumak adına yazılı olarak düzenlenmeleri her zaman tavsiye edilir. Kira sözleşmeleri iki ana türe ayrılır: belirli süreli ve belirsiz süreli sözleşmeler.

Belirli süreli sözleşmelerde kira süresi net olarak belirtilir ve bu süre sonunda, taraflar yenilemediği takdirde otomatik olarak sona erer. Belirsiz süreli sözleşmeler ise, taraflardan birinin yasal prosedürlerle sona erdirene kadar geçerliliğini korur. Her iki durumda da sözleşmeyi sonlandırmak isteyen tarafın genellikle en az bir ay öncesinden diğer tarafa yazılı bildirimde bulunması gerekir.

Geçerli bir kira sözleşmesi, ev sahibi ve kiracının kimlik bilgileri, taşınmazın adresi ve tanımı, kira süresi, kira bedeli ve ödeme şekli, depozito miktarı (varsa), bakım ve onarım yükümlülükleri gibi temel unsurları içermelidir. Ayrıca, evcil hayvan beslenmesi veya taşınmazda değişiklik yapılması gibi özel koşullar da eklenebilir, ancak yürürlükteki yasalara aykırı olmamalıdır.

Türkiye’de noter huzurunda kira sözleşmelerinin onaylatılması yaygındır ve bu işlem sözleşmeye ek yasal güç kazandırır. Onaylama ücreti genellikle taşınmazın değerinin yaklaşık %1’i kadar olup, uzun vadeli veya yüksek değerli sözleşmeler için şiddetle tavsiye edilmektedir.

Türkiye’de Yıllık Kira Artışları ve Düzenlemeleri

Yıllık kira artışları, Türkiye’deki gayrimenkul piyasasında hem ev sahipleri hem de kiracılar için önemli bir konudur. Artan enflasyon ve ekonomik değişimlere bağlı olarak kira artış düzenlemeleri son yıllarda sık sık güncellenmiştir.

Temmuz 2024’e Kadar Olan Artış Sınırı

Son yıllarda kira fiyatlarının hızla yükselmesi nedeniyle hükümet, konut kiraları için %25’lik bir artış sınırı getirmiştir. Bu oran, enflasyon oranı daha yüksek olsa dahi geçerliydi. Bu düzenleme, 1 Temmuz 2023 – 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yürürlükte olmuş ve yalnızca konutları kapsamıştır; ticari kiralamalar bu sınırlamadan muaf tutulmuştur.

Temmuz 2024 Sonrası Durum

1 Temmuz 2024’te sınırlamanın sona ermesiyle birlikte kira artışları yeniden Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranlarına göre hesaplanmaya başlamıştır. Bu sistem, kira artışlarının ülkedeki gerçek enflasyon oranlarını yansıtmasını sağlamaktadır.

Son TÜFE’ye göre artış oranları:

  • Kasım 2024: %62.02 (konut ve ticari kiralar için)

  • Ocak 2025: %58.51 (Aralık 2024 yıllık ortalama TÜFE’ye göre)

Konut ve Ticari Gayrimenkuller Arasındaki Fark

  • Konutlar: 1 Temmuz 2024’e kadar %25 sınırına tabiydi; sonrasında TÜFE’ye göre belirlenir.

  • Ticari birimler: Her zaman TÜFE’ye göre belirlenmiştir ve %25’lik sınıra tabi olmamıştır. Örneğin, Mart 2024’te ticari kira artış oranı %55.91’di.

Kira Artışının Hesaplanması

Artış hesaplaması, TÜFE’nin yıllık ortalamasına göre yapılır. Örnekler:

Sınırlama döneminde:

  • Mevcut kira: 15.000 TL

  • Artış oranı: %25

  • Yeni kira: 18.750 TL

Sınırlama sonrası:

  • Mevcut kira: 15.000 TL

  • TÜFE artışı: %58.51

  • Yeni kira: 23.776,5 TL

Kiracılar ve Yatırımcılar Üzerindeki Etki

Kiracılar için:

  • Artan finansal yük

  • Yıllık artışlara karşı önceden bütçe planlaması

  • Daha ekonomik konutlara yönelme ihtiyacı

Yatırımcılar için:

  • Yüksek kira getirisi potansiyeli

  • Yatırım kararı öncesi gelir analizinin önemi

  • Yasal değişikliklerin düzenli takibi

Türkiye’de Kiracıların Hak ve Yükümlülükleri

Türkiye’de kiracılar, yasalarla güvence altına alınmış çeşitli haklara sahiptir. En önemlisi, haksız tahliyeye karşı korunmalarıdır. Ev sahibi, yalnızca belirli yasal nedenlere dayanarak ve yasal prosedürleri izleyerek kiracıyı tahliye edebilir.

Kiracı, ev sahibi onaylamasa bile kira sözleşmesini yenileme hakkına sahiptir, tabii ki yasal bir engel yoksa.

Kiracı, kira ödemesinde gecikirse, ev sahibi yasal işlem başlatmadan önce borcun ödenmesi için süre tanımalıdır. Kiracının, konutun temel onarımlarının yapılmasını talep etme hakkı da vardır. Eğer ev sahibi bu sorumluluğunu yerine getirmezse, kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

Sözleşme sona erdiğinde, kiracı ödemiş olduğu depozito bedelini geri alma hakkına sahiptir. Bunun için mülkün zarar görmemiş ve kötüye kullanılmamış olması gerekir. Kiracı ayrıca, cezai şart gibi kendisine zarar verecek hükümleri içeren maddelere itiraz edebilir.

Kiracının yükümlülükleri arasında şunlar yer alır:

  • Kirayı zamanında ödeme

  • Taşınmaza özen gösterme

  • Kendisi veya ailesi tarafından kaynaklanan zararları giderme

  • Apartman yönetimi ile ilgili problemleri ev sahibine bildirme

  • Ev sahibinden izin almadan taşınmazı başkasına kiraya vermeme

Türk Borçlar Kanunu’nun 317. maddesine göre kiracılar, konutun doğal kullanımı sırasında ortaya çıkan temizlik, su, elektrik, doğalgaz gibi hizmet bedellerini ödemekle yükümlüdür. Bu giderler kullanım yoğunluğuna göre değişkenlik gösterir.

Türkiye’de Ev Sahiplerinin Hak ve Yükümlülükleri

Ev sahipleri, yatırımlarını korumak amacıyla birtakım yasal haklara sahiptir. Bunlar arasında:

  • Kiranın zamanında tahsili

  • Sözleşme şartlarının ihlali veya kira ödenmemesi halinde sözleşmenin feshi

  • Yasal sınırlamalara uygun olarak her yıl TÜFE’ye göre kira artışı yapma hakkı

Sözleşme sona erdiğinde, ev sahibi taşınmazı kiracıya verdiği orijinal duruma yakın şekilde teslim almayı talep edebilir. Normal kullanım kaynaklı yıpranma bu kapsam dışındadır. Eğer ciddi bir ihlal ya da kira borcu varsa, mahkeme yoluyla tahliye davası açabilir.

Ev sahibinin sorumlulukları ise şunlardır:

  • Konutu yaşanabilir veya ticari kullanım amacına uygun şekilde teslim etmek

  • Kiracının sorumluluğunda olmayan temel onarımları gerçekleştirmek

  • Taşınmazla ilgili vergileri ve zorunlu sigortaları ödemek (ör. deprem sigortası, çevre vergisi, emlak vergisi)

  • Kiracının özel hayatına saygı göstermek ve izinsiz eve girmemek

  • Sözleşmeyi sona erdirmek veya kiracıyı tahliye etmek isterse, yasal yolları izlemek

Türkiye’de Kiralanan Gayrimenkullerle İlgili Vergiler ve Harçlar

Türkiye’de, kiralanan taşınmazlar için geçerli olan çeşitli vergiler ve harçlar mevcuttur:

  • Kira Gelir Vergisi: Konutlar için %15 ila %35 arasında, ticari taşınmazlar için %45’e kadar çıkabilir. Bu vergi, aydınlatma, ısınma, su, bina yönetimi, sigorta, amortisman ve banka faizleri gibi giderler düşüldükten sonra kalan net gelir üzerinden hesaplanır.

  • Vergi İstisnaları: Yıllık kira geliri belirli bir sınırın altında kalan kişiler bu vergiden muaf tutulabilir. Ortak mülkiyette, istisna her bir ortak için ayrı ayrı uygulanır.

  • Yıllık Emlak Vergisi:

    • Konutlar için %0.1–%0.2

    • Ticari taşınmazlar için %0.4

    • Arsalar için %0.6
      Bu vergi yılda iki kez (Mayıs ve Kasım) ödenir ve ev sahibi tarafından karşılanır.

  • Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Yıllık yaklaşık 50 Amerikan Doları değerinde ve zorunludur.

  • Aidat (site hizmet ücretleri): Güvenlik, temizlik, ortak alan bakımı, asansör ve havuz gibi hizmetleri kapsar. Genellikle kiracılar tarafından ödenir.

  • Tapu Harcı (Mülkiyet Devri Harcı): Taşınmaz satışlarında beyan edilen değerin %4’ü oranında uygulanır.

  • Noter Harcı: Satın alma sözleşmesinin noter onayında, taşınmaz değerinin %1’i oranında ödenir.

Kiracı ve Ev Sahipleri Arasındaki Uyuşmazlıkların Çözüm Süreci

Türkiye’de kiracı ile ev sahibi arasında en sık karşılaşılan anlaşmazlıklar; kira ödemeleri, bakım ve onarım sorumlulukları, kira sözleşmesi şartları ve tahliye meseleleri ile ilgilidir. Bu tür ihtilaflar esas olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 299–378. maddeleri kapsamında değerlendirilir.

1. Dostane Çözüm Yolları

Yasal sürece geçmeden önce tarafların uyuşmazlıkları dostane yollarla çözmeye çalışmaları şiddetle tavsiye edilir. Bunlar arasında:

  • Taraflar arasında doğrudan iletişim

  • Karşılıklı tavizler verilerek anlaşma

  • Kira sözleşmesi şartlarının yeniden düzenlenmesi

  • Esnek ödeme planlarının yapılması

  • Bakım ve onarım için zaman çizelgesi belirlenmesi

  • Sözleşmenin iki tarafın da yararına olacak şekilde feshi gibi yollar yer alır

2. Arabuluculuk

Eğer dostane çözümler başarısız olursa, taraflar arabuluculuk yoluna başvurabilir. Bu süreç, tarafsız bir arabulucu eşliğinde, gizli ve gönüllü olarak yürütülür. Türkiye’de 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu çerçevesinde uygulanır ve aşağıdaki avantajlara sahiptir:

  • Mahkeme süreçlerine kıyasla çok daha düşük maliyetlidir

  • Süreç daha hızlı tamamlanır

  • Gizlilik korunur

  • Mahkemenin onayladığı anlaşmalar mahkeme kararı niteliği taşır (Madde 18)

3. Tahkim

Arabuluculuk başarısız olursa, taraflar uyuşmazlığı tahkim yoluyla çözebilir. Bu yöntemde hakem (tahkim kurulu) tarafından verilen karar bağlayıcıdır ve kesin hüküm niteliği taşır. Türkiye’de tahkim, 4686 Sayılı Uluslararası Tahkim Kanunu kapsamında yürütülmektedir. Avantajları:

  • Sonuçlar yasal olarak uygulanabilir

  • Süreç mahkemelere göre daha hızlıdır

  • Gizlilik esastır

4. Yargı Süreci

Tüm alternatif yollar başarısız olursa, dava açmak son çare olarak düşünülebilir. Mahkemeye taşınan yaygın uyuşmazlık konuları şunlardır:

  • Tahliye davaları (kira ödememe, ağır sözleşme ihlalleri vs.)

  • Tazminat davaları (zarar veya sözleşme ihlali durumları)

  • Depozito iadesi talepleri

Eylül 2022’den itibaren, Türkiye’de kiraya ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinden geçilmesi şarttır. Bu aşama olmadan doğrudan açılan davalar mahkeme tarafından reddedilmektedir. Amaç, mahkeme yoğunluğunu azaltmak ve çözüm sürecini hızlandırmaktır.

Kiracılar ve Ev Sahipleri İçin Pratik Öneriler

Kiracılar İçin:

  1. Sözleşmeyi dikkatlice okuyun – anlamadığınız noktalar için tercümandan yardım alın.

  2. Taşınmazın durumunu belgeleyin – taşınırken fotoğraf/video çekin.

  3. Kiranızı zamanında ödeyin – gecikmeler yasal sorunlara yol açabilir.

  4. Arızaları derhal bildirin – ev sahibini bilgilendirin.

  5. Tüm ödemelere ait makbuzları saklayın – kira ve depozito dahil.

  6. Yasal haklarınızı bilin – Türkiye’deki kiracı haklarını öğrenin.

  7. Yıllık kira artışlarını önceden planlayın – özellikle artış sınırlamaları kalktıktan sonra.

Ev Sahipleri İçin:

  1. Kapsamlı kira sözleşmesi hazırlayın – tüm koşulları açıkça belirleyin.

  2. Kiracıları önceden araştırın – güvenilirliklerini kontrol edin.

  3. Taşınmazın durumunu belgeleyin – teslim öncesi ve sonrası kayıt alın.

  4. Bakım ve onarımları zamanında yapın – mülk değerini koruyun.

  5. Ödeme ve yazışmaları kayıt altına alın – düzenli arşivleyin.

  6. Yasal sorumluluklarınızı bilin – vergi, bakım, sözleşme hükümleri vs.

  7. Yasal artış sınırlarına riayet edin – TÜFE oranlarına dikkat edin.

Sonuç

Türkiye’de kira kanunlarını anlamak, sorunsuz ve başarılı bir kiralama süreci için vazgeçilmezdir. Kiracı ya da ev sahibi olun, yasal hak ve yükümlülüklerinizi bilmeniz, sorunları önceden engellemenize ve olumlu bir kiracılık deneyimi yaşamanıza yardımcı olacaktır.

Türkiye’deki kira yasaları hem kiracılara hem de ev sahiplerine dengeli bir koruma sağlamakta; aynı zamanda etkili uyuşmazlık çözüm mekanizmaları sunmaktadır. Özellikle yıllık kira artışlarıyla ilgili düzenlemelerdeki sürekli değişiklikler nedeniyle, güncel kalmak ve gerekirse bir uzmandan danışmanlık almak büyük fayda sağlayacaktır.

Bu rehberin, Türkiye’de kira hukuku hakkında kapsamlı ve faydalı bir bilgi sunmasını ve bu güzel ülkede taşınmaz yatırımlarınızda doğru kararlar almanıza katkı sağlamasını umuyoruz.