Turquía se considera uno de los mercados inmobiliarios emergentes más destacados que atraen el interés de los inversores extranjeros. Es un país con una población de aproximadamente 84 millones de personas y una economía clasificada entre las 20 más grandes del mundo, lo que proporciona una base de demanda local sólida que respalda el mercado inmobiliario. En los últimos años, Turquía ha experimentado grandes fluctuaciones en los precios de los inmuebles y en la demanda, especialmente en las grandes ciudades.

En este artículo analítico, exploraremos los desarrollos históricos recientes del mercado inmobiliario turco —enfocándonos en Estambul y Bursa como ejemplos principales— junto con un análisis de los factores políticos y económicos que influyen, las oportunidades de inversión actuales, una comparación con mercados internacionales similares como Dubái, España y Grecia, y finalmente las tendencias futuras esperadas en este sector vital. Presentaremos este análisis en un estilo formal respaldado por datos y fuentes confiables para ofrecer una imagen completa de las ventajas y desafíos que enfrenta el inversor extranjero en el mercado inmobiliario turco.

Turquía se considera uno de los mercados inmobiliarios emergentes más destacados que atraen el interés de los inversores extranjeros. Es un país con una población de aproximadamente 84 millones de personas y una economía clasificada entre las 20 más grandes del mundo, lo que proporciona una base de demanda local sólida que respalda el mercado inmobiliario. En los últimos años, Turquía ha experimentado grandes fluctuaciones en los precios de los inmuebles y en la demanda, especialmente en las grandes ciudades.

En este artículo analítico, exploraremos los desarrollos históricos recientes del mercado inmobiliario turco —enfocándonos en Estambul y Bursa como ejemplos principales— junto con un análisis de los factores políticos y económicos que influyen, las oportunidades de inversión actuales, una comparación con mercados internacionales similares como Dubái, España y Grecia, y finalmente las tendencias futuras esperadas en este sector vital. Presentaremos este análisis en un estilo formal respaldado por datos y fuentes confiables para ofrecer una imagen completa de las ventajas y desafíos que enfrenta el inversor extranjero en el mercado inmobiliario turco.

Visión histórica: evolución de precios y demanda en los últimos años

Estambul: el mercado más grande con un enorme aumento en precios y demanda

Estambul es el motor principal del mercado inmobiliario turco por ser la ciudad más grande en términos de población y economía. En los últimos años, ha experimentado un notable auge en los precios de las propiedades, impulsado por una combinación de fuerte demanda local, inflación y devaluación de la moneda. Por ejemplo, los precios de la vivienda en Estambul aumentaron alrededor del 75% en solo un año en un período reciente, y aproximadamente un 122% en dos años —un incremento sin precedentes que incluso superó la caída del valor de la lira frente a monedas extranjeras durante ese período.

Estos aumentos significativos en los precios nominales fueron impulsados por la búsqueda de los compradores locales de refugios seguros, especialmente ante la pérdida de valor de la moneda y el aumento de la inflación. Sin embargo, cabe señalar que, al ajustar estas cifras según la inflación, el crecimiento real de los precios fue mucho menor; de hecho, los precios cayeron alrededor del 8.8% en Estambul durante 2024 en términos reales ajustados por inflación.

En cuanto a la demanda, Estambul mantuvo la mayor parte de las ventas de propiedades residenciales en Turquía. En 2024 se vendieron aproximadamente 239,213 unidades residenciales en la ciudad, lo que representa un aumento de alrededor del 20.4% respecto al año anterior, confirmando una recuperación del impulso tras la desaceleración del mercado en 2023. Esta fuerte demanda convierte a Estambul en el mercado más líquido y activo, siendo históricamente el destino principal para compradores extranjeros en Turquía. El precio promedio por metro cuadrado en Estambul durante 2024 fue de aproximadamente 55,500 liras turcas (unos 1,520 dólares), lo que la convierte en la ciudad turca más cara en cuanto a vivienda —aunque sigue siendo mucho más asequible que ciudades globales comparables.

Bursa: crecimiento sostenible y un mercado atractivo a nivel local e internacional

Bursa, la cuarta ciudad más grande de Turquía, representa un ejemplo de mercado regional en expansión que combina atractivo de inversión con una alta calidad de vida. Durante el mismo período en que Estambul experimentó su auge, los precios inmobiliarios en Bursa aumentaron aproximadamente un 56% en solo un año. Además, los precios crecieron alrededor de un 103% en dos años, lo que demuestra una tendencia alcista sólida respaldada tanto por la demanda local como por las compras extranjeras (aunque estas últimas en menor proporción que en Estambul).

Además del aumento de precios, Bursa también experimentó un crecimiento en el volumen de ventas anuales. En 2024 se vendieron alrededor de 53,362 unidades residenciales en la ciudad, lo que representa un aumento anual del 17.5%. Aunque Bursa solo representa aproximadamente el 3.6% del mercado inmobiliario total de Turquía, su importancia radica en su doble papel como centro industrial y turístico —es conocida por su industria automotriz y textil, así como por su naturaleza espectacular (el Monte Uludağ y sus resorts de invierno).

Este perfil diversificado hace que los inmuebles en Bursa resulten atractivos tanto para residentes locales como para un número creciente de inversores regionales. Además, Bursa ofrece propiedades más asequibles en comparación con Estambul, lo que se traduce en rendimientos de alquiler relativamente más altos. El rendimiento bruto promedio del alquiler en Bursa es de alrededor del 7.4% anual, una tasa competitiva que refleja el bajo coste de adquisición en relación con los niveles de renta.

Otras ciudades turcas: Ankara, Esmirna y Antalya

Además de Estambul y Bursa, otras ciudades turcas principales han mostrado desarrollos significativos en el mercado inmobiliario en los últimos años. En Ankara —la capital política y la segunda ciudad más grande del país— el crecimiento del mercado inmobiliario también ha sido sólido. En 2024 se vendieron 134,046 unidades residenciales (+17.1% respecto a 2023), impulsadas por la demanda local, especialmente con la llegada de familias de funcionarios públicos y empleados de sectores relacionados con el gobierno.

Por su parte, Esmirna, la tercera ciudad más grande del país y ubicada en la costa oeste, registró la venta de 80,398 unidades en 2024 (+22.8% interanual), beneficiándose de su atractivo como ciudad que combina oportunidades laborales con una alta calidad de vida junto al mar Egeo.

En Antalya —la capital turística de Turquía en el Mediterráneo— se vendieron 77,512 unidades en 2024, con un crecimiento del 19.8%, lo que refleja la continuidad de una fuerte demanda tanto local como extranjera, especialmente de quienes buscan viviendas para vacaciones o residencia, a pesar de la caída general en las compras de extranjeros (como se comentará más adelante).

La siguiente tabla muestra el volumen de ventas residenciales en algunas de las principales ciudades turcas durante 2024 comparado con el año anterior:

Ciudad Unidades vendidas (2024) Variación (2024 vs. 2023)
Estambul 239,213 +20.4%
Ankara 134,046 +17.1%
Esmirna 80,398 +22.8%
Antalya 77,512 +19.8%
Bursa 53,362 +17.5%

Está claro que todas estas ciudades lograron un crecimiento de dos dígitos en ventas durante 2024, lo que indica una recuperación y revitalización de la demanda local. De hecho, el volumen total de ventas en Turquía volvió a crecer hasta alcanzar 1.48 millones de unidades en 2024, acercándose a los niveles récord de 2020, tras haber sido 2023 uno de los años más lentos (con solo alrededor de 1.2 millones de unidades). Esta recuperación se produjo a pesar del descenso en las compras de extranjeros entre 2023 y 2024, lo que indica que la demanda local fue el principal motor del mercado recientementeranjeros entre 2023 y 2024, lo que indica que la demanda local fue el principal motor del mercado recientemente.

Impactos políticos y económicos en el mercado inmobiliario turco

El mercado inmobiliario turco ha experimentado fuertes fluctuaciones debido a factores políticos y económicos que han afectado al país en los últimos años. En el centro de estos factores ha estado el tipo de cambio de la lira turca, que ha perdido gran parte de su valor a lo largo de varios años. Por ejemplo, el tipo de cambio pasó de 5.85 liras por dólar a finales de 2019 a aproximadamente 18.66 liras a finales de 2022, lo que supone una depreciación de alrededor del 69% en tres años.

Esta caída tuvo dos efectos contrapuestos: por un lado, las propiedades turcas se volvieron mucho más baratas para los inversores extranjeros que operan en dólares o euros, lo que incentivó la compra aprovechando los precios relativos bajos. Por otro lado, aumentaron los riesgos cambiarios para esos inversores, ya que sus rendimientos pueden verse erosionados al convertir las ganancias a moneda fuerte si la lira sigue debilitándose.

La inflación también fue un factor clave. La tasa de inflación anual en Turquía alcanzó cifras récord (más del 60% en promedio durante 2022-2023), lo que llevó a muchos ciudadanos a invertir en activos tangibles como la vivienda para proteger su valor. Esta demanda de refugio impulsó el aumento de los precios nominales, como se explicó anteriormente, pero al mismo tiempo redujo el poder adquisitivo y provocó una caída en los precios reales de las propiedades debido a la inflación excesiva.

La política monetaria también dejó una huella clara en el mercado inmobiliario. Tras el intento de golpe de Estado en 2016 y la crisis financiera de 2018, las autoridades adoptaron un período de tasas de interés artificialmente bajas para estimular la economía. La tasa promedio de interés para créditos hipotecarios cayó a un mínimo histórico de 9.11% a mediados de 2020, lo que desencadenó un auge crediticio en el mercado inmobiliario —los compradores aprovecharon los préstamos baratos para adquirir viviendas, y las ventas alcanzaron un récord histórico (1.5 millones de unidades en 2020).

Sin embargo, esta tendencia se revirtió rápidamente cuando el banco central se vio obligado a subir las tasas para frenar la inflación descontrolada. Para finales de 2023, la tasa promedio de interés hipotecario alcanzó aproximadamente el 42%, lo que encareció significativamente el financiamiento inmobiliario y provocó una fuerte caída en las ventas financiadas por bancos (solo representaron el 11% de las ventas totales en 2024). De este modo, el mercado pasó a depender principalmente de compradores con alto poder adquisitivo o de planes de pago directo ofrecidos por los desarrolladores, en lugar de hipotecas tradicionales.

Tampoco se pueden ignorar los factores políticos y legislativos que han dado forma al mercado inmobiliario. En 2018, el gobierno redujo el mínimo requerido de inversión inmobiliaria para obtener la ciudadanía turca de $1 millón a $250,000, lo que provocó un auge en las compras extranjeras entre 2019 y 2021 (las ventas a extranjeros aumentaron un 43.5% en 2021 hasta alcanzar 58,576 unidades). Turquía se convirtió en un destino atractivo para inversores que buscan ciudadanía mediante inversión, dado que el umbral era mucho más bajo que en otros países.

Sin embargo, a mediados de 2022, ante el fuerte aumento en la demanda extranjera y la consecuente alza en los precios, las autoridades elevaron el umbral para obtener la ciudadanía a $400,000. Esta medida, junto con otros factores, provocó una caída abrupta en las compras de extranjeros: tras alcanzar un máximo histórico de 67,490 unidades en 2022, las ventas a extranjeros cayeron a 35,005 en 2023 y a solo 23,781 en 2024 —es decir, un tercio de lo registrado dos años antes. Así, la proporción de compradores extranjeros descendió al 1.6% del total del mercado en 2024, tras haber sido del 4.6% en 2022.

Otra medida legislativa que afectó al mercado fue la decisión de elevar el mínimo de inversión inmobiliaria requerido para obtener residencia (sin ciudadanía) a $200,000 desde finales de 2023, cuando anteriormente era de $75,000 en las principales ciudades. Esta modificación buscó frenar la ola de extranjeros que buscaban residencia mediante la compra de propiedades de bajo valor. Además, desde 2021 se aplica un impuesto progresivo a las viviendas de lujo con un valor superior a 5.25 millones de liras (entre el 0.3% y el 1.0%), con el fin de reducir la especulación en el segmento alto del mercado.

Todos estos cambios legislativos contribuyeron a enfriar el mercado y contener las actividades especulativas hasta cierto punto, haciendo que el crecimiento sea más sostenible, aunque también reduciendo temporalmente la demanda extranjera.

Factores geopolíticos y el terremoto de 2023

Los factores geopolíticos también han tenido un efecto dual en el mercado inmobiliario turco. Por un lado, la inestabilidad regional —como la guerra en Siria durante la última década— generó desafíos de seguridad que, en ciertos momentos (como entre 2015 y 2016), afectaron negativamente la confianza de algunos inversores. Por otro lado, las crisis internacionales a veces han impulsado nuevas olas de demanda hacia Turquía. Por ejemplo, la guerra entre Rusia y Ucrania en 2022 llevó a muchos ciudadanos de ambos países a buscar un lugar seguro para invertir y vivir, siendo Turquía —especialmente Antalya e Estambul— una de las principales opciones.

De hecho, los inversores rusos lideraron la lista de compradores extranjeros en Turquía en 2024, representando más del 20% de las adquisiciones por parte de no residentes. Les siguieron los iraníes (9%) y los ucranianos (6.8%). Este flujo repentino fue tan significativo que algunos bancos turcos comenzaron a ofrecer cuentas en rublos para facilitar las transacciones de estos clientes. No obstante, es importante destacar que esta ola de demanda extranjera fue parcialmente contenida por el aumento en los requisitos para obtener la ciudadanía, por lo que es probable que no se mantenga con el mismo ímpetu en el futuro.

Por último, a comienzos de 2023 se produjo una gran catástrofe: el terremoto en el sur de Turquía. Aunque no afectó directamente a Estambul, sí influyó en las preferencias de los compradores, quienes comenzaron a priorizar estándares de construcción resistentes a los sismos. Se espera que este evento impulse la aceleración de proyectos de renovación urbana en Estambul y otras ciudades, sustituyendo edificios antiguos por estructuras modernas y seguras. Esto generará nueva actividad en determinadas zonas inmobiliarias y redirigirá la demanda hacia proyectos que cumplan con mejores especificaciones estructurales.

Oportunidades actuales de inversión en el mercado turco

A pesar de los desafíos mencionados, el mercado inmobiliario turco sigue ofreciendo múltiples oportunidades atractivas para los inversores extranjeros, ya sea en proyectos modernos, propiedades de lujo o incluso sectores especializados. A continuación, se destacan las principales oportunidades actuales:

Grandes proyectos de infraestructura y desarrollo urbano: Turquía en general, y Estambul en particular, están siendo escenario de importantes proyectos que elevan el valor de las zonas circundantes. Por ejemplo, el nuevo aeropuerto de Estambul, inaugurado en 2019 (uno de los más grandes del mundo), ha impulsado el desarrollo urbano en las zonas del norte de la ciudad. Inversores que adquirieron propiedades en áreas como Arnavutköy o Başakşehir se beneficiaron de un fuerte aumento de precios gracias a la mejora de carreteras y servicios.

Asimismo, el lanzamiento del Centro Financiero Internacional de Estambul en Ataşehir (lado asiático) ha creado un nuevo eje para oficinas y apartamentos de lujo, con potencial para atraer empresas regionales y aumentar la demanda de inmuebles comerciales y residenciales de alto nivel en la zona. A más largo plazo, el planeado proyecto del Canal de Estambul (una vía marítima paralela al Bósforo) sigue siendo un factor especulativo observado de cerca; los precios de los terrenos a lo largo de su trayecto previsto han subido considerablemente en los últimos años, representando una oportunidad de alto riesgo/alto rendimiento para quienes apuestan a su realización futura.

Precios competitivos a nivel internacional: A pesar de los aumentos recientes, Turquía sigue ofreciendo precios por metro cuadrado más bajos que muchas grandes ciudades globales. Esto significa que un inversor extranjero puede adquirir una propiedad de lujo en una ciudad internacional por un coste relativamente accesible, con el potencial de apreciación del valor a mediano plazo.

Zonas turísticas de la costa mediterránea y del Egeo: Lugares como Antalya, Alanya, Bodrum, Fethiye, entre otros, ofrecen oportunidades para invertir en propiedades vacacionales. Turquía es un destino turístico de talla mundial (recibió decenas de millones de visitantes en 2023), lo que permite a los inversores obtener ingresos mediante el alquiler estacional de estos inmuebles. La creciente tendencia global hacia el trabajo remoto ha incrementado el interés por las villas y apartamentos tipo hotel en estas zonas, ya que muchos extranjeros buscan estancias prolongadas en ciudades soleadas y de bajo coste relativo.

Esta demanda creciente hace que invertir en inmuebles turísticos de alquiler a corto plazo ofrezca buenos rendimientos. Por ejemplo, el rendimiento promedio por alquiler en Antalya es de alrededor del 5.7% anual, con picos más altos en temporada alta. Esta cifra supera los retornos de ciudades turísticas en el sur de Europa o Europa Central. En otras ciudades los rendimientos también son atractivos: Ankara (~8.3%), Esmirna (~7.1%), Bursa (~7.4%).

Ventajas fiscales y costos moderados: Turquía ofrece una carga fiscal relativamente baja para los ingresos por alquiler de no residentes, y existen acuerdos para evitar la doble imposición. Además, los costes de adquisición y transferencia de propiedad son moderados —los gastos totales (registro, impuestos y otros) rondan entre el 3% y 4% del valor del inmueble, más bajos que en muchos países europeos.

No existe un impuesto anual elevado sobre propiedades: el impuesto sobre bienes inmuebles en zonas urbanas es de solo el 0.2% del valor del inmueble para residencias. Esto significa un coste de mantenimiento bajo a largo plazo, lo que permite obtener un rendimiento neto más alto frente a mercados competidores.

Beneficio adicional: residencia o ciudadanía: La inversión inmobiliaria en Turquía puede permitir al inversor extranjero obtener residencia o incluso ciudadanía, lo que permite vivir y disfrutar del entorno económico y turístico del país sin complicaciones de visados prolongados. Esta combinación de rentabilidad financiera y beneficio migratorio otorga al mercado inmobiliario turco una ventaja adicional de interés, sobre todo para inversores de países con restricciones de viaje, como ha sido el caso para ciudadanos de Medio Oriente o Asia Central en la última década.

Sectores inmobiliarios específicos con alto potencial

Además de las viviendas tradicionales, existen subsectores del mercado inmobiliario turco que presentan oportunidades especiales para los inversores:

Sector comercial y de oficinas en Estambul: Podría experimentar una recuperación a medida que la economía se estabilice y regresen las inversiones extranjeras tras un período de cautela. Aunque actualmente hay una oferta considerable de oficinas, lo que mantiene los precios estables, existe potencial de crecimiento a medio plazo. Se observa una tendencia hacia espacios de trabajo flexibles y oficinas compartidas dentro de proyectos de uso mixto, más adaptados al modelo híbrido de trabajo postpandemia.

Sector industrial y logístico: Muestra una proyección especialmente prometedora con la transformación de Turquía en un centro regional de manufactura. El auge del comercio electrónico y el crecimiento de las exportaciones han generado una fuerte demanda de almacenes y parques logísticos, especialmente en las afueras de Estambul y en ciudades industriales del interior de Anatolia. Este sector podría ofrecer rendimientos atractivos, particularmente para inversores institucionales.

Proyectos de renovación urbana respaldados por el gobierno: Iniciativas públicas como la campaña para construir cientos de miles de nuevas viviendas en reemplazo de edificios antiguos representan oportunidades tanto para asociarse con desarrolladores locales como para invertir en empresas inmobiliarias cotizadas en bolsa. Estas empresas pueden beneficiarse significativamente del próximo auge de la construcción.

Comparación internacional: Turquía frente a Dubái, España y Grecia en rendimiento, normativas y demanda extranjera

Para evaluar con precisión la competitividad del mercado inmobiliario turco, es útil compararlo con otros destinos populares entre inversores internacionales, como Dubái en el Golfo, y España y Grecia en el sur de Europa. A continuación, un análisis comparativo de los principales aspectos:

Rentabilidad de la inversión (crecimiento de precios y rendimiento del alquiler):
Turquía ofrece una combinación atractiva de plusvalía y rentabilidad por alquiler. Aunque el crecimiento nominal de precios fue muy alto entre 2020 y 2022, el crecimiento real fue más modesto debido a la inflación. A largo plazo, se espera que los precios sigan aumentando a un ritmo saludable si se controla la inflación. El rendimiento por alquiler en Turquía (alrededor del 7%–8% en grandes ciudades) es elevado en comparación con los estándares globales.

En Dubái, el rendimiento del alquiler también es alto, rondando el 6%–8% en la actualidad —en 2021 incluso superaba el 9.2%— gracias a la ausencia de impuestos sobre ingresos inmobiliarios y a la fuerte demanda de alquiler por parte de expatriados. Los precios en Dubái crecieron significativamente entre 2021 y 2023 (15%–20% anual en ciertas zonas), impulsados por un gran flujo de capital internacional, aunque su mercado es históricamente más volátil.

En España, la rentabilidad por alquiler es moderada, entre el 4% y 6%, dependiendo de la ciudad. El promedio nacional ronda el 5.6%. Los precios inmobiliarios han crecido de forma moderada en los últimos años, tras la recuperación de la crisis de 2008. El mercado español es de menor riesgo, pero también con menores rendimientos frente a Turquía o Dubái.

En Grecia, tras una década de recesión, el mercado ha comenzado a repuntar desde 2018, especialmente en zonas como Atenas. El rendimiento medio por alquiler es del 4%–5%, inferior al de Turquía y Dubái, pero similar al de España. Grecia y España ofrecen una mayor estabilidad a largo plazo (al estar en la zona euro), lo que reduce la volatilidad en comparación con Turquía (afectada por inflación y devaluación) o Dubái (afectada por los precios del petróleo y flujos internacionales).

Marco legal y normativo para inversores extranjeros

En este aspecto, Turquía, España y Grecia ofrecen plena titularidad (propiedad libre) a los extranjeros, sin restricciones importantes (excepto en zonas militares o fronterizas en Turquía).

Turquía destaca por ofrecer ciudadanía a través de la inversión, lo cual representa un incentivo legal muy atractivo que no está disponible en España ni Grecia (ambas ofrecen solo residencia mediante programas de “Golden Visa”, sin acceso directo a la ciudadanía).

En Turquía, los trámites de compra para extranjeros son claros y estandarizados. La adquisición y el registro del título de propiedad (“tapu”) pueden completarse en pocos días, con la presencia de un traductor jurado. En la mayoría de los casos no se requieren aprobaciones de seguridad prolongadas. Los impuestos al momento de la compra son moderados (alrededor del 4% por transferencia de propiedad).

Además, los inversores extranjeros están exentos del IVA (KDV) en la compra de su primera propiedad nueva si pagan en moneda extranjera y la conservan por al menos dos años, según la legislación vigente desde 2017. También, las ganancias por la venta de una propiedad están exentas del impuesto a las plusvalías si se mantiene durante cinco años, lo que promueve la inversión a largo plazo.

Por otro lado, España ofrece una “Golden Visa” a quienes invierten al menos 500,000 euros en propiedades, otorgando derecho de residencia y movilidad en Europa, pero no ciudadanía directa. Los trámites en España son transparentes, pero pueden ser algo burocráticos (requieren un abogado, obtener un número de identificación extranjero –NIE–, etc.). Los impuestos de compra son más altos —entre un 10% y un 12%–15% dependiendo de la región (IVA o impuesto de transmisiones patrimoniales + notaría y registro). Además, hay impuestos anuales sobre la propiedad (IBI, de 0.3%–0.5%) e impuestos sobre el ingreso por alquiler para no residentes (~24%), lo cual reduce la rentabilidad neta.

Grecia, por su parte, también tiene un programa de "Golden Visa" que fue el más accesible de Europa durante un tiempo, con un mínimo de €250,000 de inversión. Esto atrajo una gran afluencia de capital extranjero (especialmente desde China y Medio Oriente). Recientemente se elevó el umbral a €500,000 en zonas como Atenas. Aunque Grecia protege los derechos de propiedad de los extranjeros, los trámites a veces son lentos (registro, licencias, etc.). Los impuestos de compra son menores (~3% de transmisión + gastos adicionales que suman entre 7%-8%), y el impuesto anual sobre inmuebles (ENFIA) oscila entre el 0.1% y el 0.3%.

En Dubái, el panorama es diferente. Es un mercado completamente internacional, donde la mayoría de los compradores son extranjeros. Se permite la propiedad plena en áreas designadas como “freehold”. No existen impuestos anuales sobre propiedades ni sobre ingresos por alquiler, lo que le otorga una gran ventaja competitiva. Los costes se limitan al 4% de registro y tasas de mantenimiento que cobra el desarrollador o la asociación de propietarios. Dubái también ofrece residencias largas (5 o 10 años) para inversores inmobiliarios, según el nivel de inversión (desde aproximadamente $200,000). Sin embargo, no otorga ciudadanía a los inversores, a diferencia de Turquía.

En resumen, el entorno legal en Dubái es altamente atractivo por sus bajos costes y alto nivel de organización; en Grecia y España, más regulado pero con mayores impuestos; y en Turquía, una combinación de ventajas legales, costes moderados y el beneficio adicional de acceso a la ciudadanía.

Demanda extranjera y su origen

Para el inversor extranjero, es fundamental conocer el nivel de participación extranjera en el mercado objetivo. En Turquía, como ya se mencionó, los extranjeros representan una pequeña fracción del mercado —menos del 5% en general— y esa proporción cayó recientemente a alrededor del 1.6% debido al aumento del umbral para obtener la ciudadanía y a la fortaleza del dólar, que encareció los inmuebles para compradores de países con monedas más débiles (como Irak o Irán).

A pesar de ello, Turquía sigue siendo atractiva para ciertos grupos de inversores extranjeros según las condiciones globales. Históricamente, los ciudadanos de Oriente Medio (Irak, Irán, países del Golfo) han liderado las compras inmobiliarias en Turquía, junto con rusos y, en menor medida, europeos. Estos compradores se concentran principalmente en Estambul, seguida por Antalya y otras ciudades costeras, con una presencia más localizada en Bursa y Yalova (especialmente entre inversores árabes que buscan propiedades vacacionales).

En contraste, Dubái es casi completamente un mercado internacional. La demanda extranjera no es un complemento, sino la base del mercado. Más del 80% de los compradores son extranjeros o residentes no emiratíes. Las nacionalidades más comunes incluyen indios, británicos, rusos y chinos. Esto hace que el mercado sea muy sensible a los cambios en el apetito inversor global: cuando hay abundancia de liquidez o crisis en otras regiones, Dubái recibe grandes flujos de capital —y viceversa.

España también goza de una demanda extranjera fuerte y estable: entre el 10% y 20% de las transacciones inmobiliarias anuales corresponden a compradores no residentes (por ejemplo, un 20.4% durante la primera mitad de 2024). Estos compradores se concentran en la costa mediterránea (Costa del Sol, Levante), las islas, y ciudades como Madrid y Barcelona. Las nacionalidades más destacadas históricamente han sido británicos (sobre todo antes del Brexit) y nórdicos (alemanes, suecos), que buscan casas de vacaciones con clima templado. Recientemente, también han entrado al mercado estadounidenses y asiáticos, aprovechando la debilidad del euro.

Grecia ha experimentado un auge en la demanda extranjera gracias a su programa de residencia dorada (Golden Visa), especialmente entre 2018 y 2023. En 2023, casi la mitad de toda la inversión extranjera directa en el país se destinó al sector inmobiliario. La demanda se ha concentrado en Atenas (especialmente por parte de chinos y ciudadanos de Medio Oriente que buscan apartamentos urbanos), así como en islas turísticas (europeos y estadounidenses interesados en casas vacacionales). El gobierno aumentó recientemente los requisitos de inversión, lo cual puede ralentizar un poco el ritmo de compras extranjeras a partir de 2024, aunque se espera que sigan siendo una parte clave del mercado.

En comparación, el mercado inmobiliario turco depende principalmente de la demanda local, lo cual significa que los compradores extranjeros pueden beneficiarse de menor competencia internacional, lo que podría traducirse en precios más favorables o propiedades atractivas sin pujas agresivas. Al mismo tiempo, como el peso de los inversores extranjeros es menor, su salida o entrada no tiene un impacto excesivo en el comportamiento general del mercado —como se vio en 2023, cuando la caída en ventas a extranjeros fue compensada con una recuperación del comprador local.

Para el inversor individual, esto implica que debe tener en cuenta principalmente la demanda doméstica al analizar la viabilidad de su inversión en Turquía (por ejemplo, elegir ubicaciones que sean atractivas para el inquilino o comprador local), y no centrarse únicamente en zonas tradicionalmente populares entre extranjeros.

En resumen, Turquía ofrece una rentabilidad alta, bajos costos de adquisición y un marco legal favorable (incluyendo la posibilidad de obtener la ciudadanía), a cambio de asumir mayores riesgos relacionados con el tipo de cambio y la inflación. Dubái ofrece un entorno fiscalmente ventajoso y muy organizado, pero con precios más altos y mayor sensibilidad a factores globales. España y Grecia, por su parte, ofrecen estabilidad dentro de la zona euro y seguridad jurídica sólida, aunque con rendimientos menores y más trámites burocráticos. La elección depende del perfil de riesgo del inversor: Turquía es ideal para quien busca crecimiento y altos ingresos por alquiler con tolerancia al riesgo; Europa es más adecuada para quienes priorizan estabilidad; y Dubái se sitúa en un punto medio con su propio conjunto de ventajas.

Tendencias futuras: zonas emergentes y sectores con mayor crecimiento

Estabilización económica y control de la inflación

Los analistas coinciden en que lograr estabilidad macroeconómica será clave para que el mercado inmobiliario turco recupere todo su dinamismo. Con el reciente giro en las políticas económicas y el aumento de las tasas de interés por parte del banco central para contener la inflación, se espera que esta disminuya a niveles más manejables en 2025 y años posteriores. Un entorno con inflación controlada y una lira estable permitiría que las subidas de precios inmobiliarios reflejen un crecimiento real, impulsado por la demanda genuina, y no solo por la inflación monetaria.

Esto reforzaría la confianza tanto de inversores locales como extranjeros. Asimismo, una lira más estable permitiría a los inversores internacionales calcular sus retornos con mayor previsibilidad, reduciendo la volatilidad cambiaria. Aunque las tasas de interés siguen altas por ahora, se prevé que bajen gradualmente cuando se controle la inflación, lo que podría traducirse en condiciones hipotecarias más accesibles hacia 2025–2026. Esto desencadenaría una nueva fase de expansión en precios y ventas, impulsada por la demanda latente que actualmente está contenida por el alto costo del financiamiento.

Zonas emergentes dentro de Estambul

Se espera que Estambul continúe siendo el motor principal del crecimiento inmobiliario en Turquía, aunque con diferencias marcadas entre sus distintas áreas. Las zonas periféricas en desarrollo probablemente experimenten un crecimiento más fuerte que el centro histórico.

Por ejemplo, en el lado europeo, Başakşehir y los alrededores del nuevo aeropuerto internacional seguirán atrayendo atención, especialmente con la finalización de nuevas líneas de transporte como el metro de Basın Ekspres, y con complejos residenciales modernos diseñados para familias de clase media y alta.

En el lado asiático, distritos como Sancaktepe y Ümraniye, cercanos al nuevo centro financiero, podrían registrar un aumento en la demanda de departamentos modernos a medida que empresas y empleados del sector financiero se trasladen allí. Asimismo, suburbios como Kartal y Pendik se han beneficiado de nuevas líneas de metro costeras, reduciendo el tiempo de viaje al centro de Estambul y aumentando su atractivo como zonas residenciales con precios accesibles. Se prevé que estas áreas tengan una revalorización superior al promedio, dado que están comenzando a ser descubiertas por sectores más amplios de la clase media.

Por otro lado, las zonas centrales tradicionales —como Bakırköy, Şişli y Kadıköy— seguirán siendo demandadas, pero podrían entrar en una etapa de renovación urbana, ya que las autoridades de Estambul planean reemplazar edificios antiguos no resistentes a terremotos. Esto representa una oportunidad para inversores y desarrolladores interesados en proyectos de demolición y reconstrucción, en alianza con propietarios locales.

También vale la pena mencionar el potencial del proyecto Canal de Estambul. Si se inicia su construcción, podría generar un nuevo corredor urbano a lo largo de su trazado. Zonas rurales como Arnavutköy y Çatalca podrían transformarse en centros urbanos modernos con desarrollos masivos. Aunque todavía existe incertidumbre sobre su ejecución, este proyecto representa una apuesta especulativa de alto potencial a largo plazo.

Sectores inmobiliarios con mayor proyección, el papel del gobierno y perspectivas generales

Sectores con mayor crecimiento esperado

El sector residencial —particularmente apartamentos y unidades familiares— seguirá siendo el motor principal del mercado inmobiliario turco, impulsado por el constante crecimiento poblacional y la necesidad de vivienda entre jóvenes que se casan. Dentro de este sector, es probable que los apartamentos pequeños y medianos ubicados cerca de buenas conexiones de transporte sean los más demandados, especialmente en un contexto de altas tasas de interés, donde la capacidad de compra está más limitada.

El sector de oficinas podría no crecer en cantidad, pero sí transformarse: el auge del trabajo remoto ha llevado a los desarrolladores a priorizar oficinas flexibles y espacios de coworking dentro de proyectos de uso mixto, en lugar de torres corporativas tradicionales.

El sector logístico e industrial continuará su expansión, ya que Turquía está consolidándose como un centro de fabricación y distribución regional. La tendencia del "nearshoring" (acercar la producción a Europa) beneficia a Turquía, lo que impulsa la construcción de centros logísticos cerca de Estambul y otras ciudades industriales.

El sector salud y educación, como hospitales privados y universidades, también ha captado interés por parte de inversores internacionales, dada la creciente reputación de Turquía como destino para el turismo médico y la educación superior.
Por su parte, el sector hotelero probablemente mantenga su recuperación tras la pandemia, con cifras récord en turismo. Esto hace atractiva la inversión en hoteles y apartamentos tipo condominio hotelero (condo-hotels), especialmente en destinos turísticos.

El rol del gobierno y la regulación

El gobierno turco probablemente continuará apoyando al sector inmobiliario y de la construcción como motor clave de la economía. Se espera un fuerte enfoque en proyectos de vivienda social, como los planes anunciados para construir cientos de miles de viviendas para personas de bajos ingresos, lo cual busca equilibrar la oferta y contener los precios en segmentos populares.

Aunque estos proyectos no se dirigen directamente al inversor extranjero, generan actividad en el sector de la construcción y oportunidades indirectas para empresas proveedoras o constructoras.

Al mismo tiempo, es probable que continúe un enfoque moderado en la regulación para extranjeros: tras las recientes subidas en los requisitos de ciudadanía y residencia, no se esperan más restricciones significativas. De hecho, podrían introducirse nuevos incentivos fiscales o ajustes en los programas de ciudadanía para hacerlos más atractivos si el gobierno busca atraer divisas.

Por otra parte, los estándares de seguridad estructural tomarán mayor protagonismo —como lecciones del terremoto de 2023—, lo que exigirá a los desarrolladores cumplir con normas más estrictas. Esto puede elevar los costos de construcción, pero también aumentará la confianza de los compradores en propiedades nuevas. Asimismo, podrían revisarse los umbrales fiscales, como la base imponible de viviendas sujetas al impuesto de lujo, para ajustarse a los nuevos valores de mercado inflacionarios.

Conclusión general

A pesar de los desafíos macroeconómicos, las perspectivas para el mercado inmobiliario turco son moderadamente optimistas. El país cuenta con fundamentos sólidos: crecimiento demográfico constante, urbanización en curso y una ubicación estratégica que atrae tanto a inversores locales como extranjeros.

Estambul seguirá liderando con una amplia gama de opciones residenciales y comerciales, mientras que ciudades como Bursa ofrecerán una mezcla interesante entre industria y turismo. Otras regiones como Antalya o Esmirna seguirán ganando relevancia como centros regionales de inversión.

Para el inversor extranjero, Turquía representa una oportunidad para obtener altos rendimientos y diversificar geográficamente una cartera inmobiliaria, siempre que se adopte un enfoque bien planificado y consciente de los riesgos —como la volatilidad cambiaria o los cambios normativos.

Con una Turquía cada vez más integrada a los mercados internacionales y comprometida en equilibrar entre atracción de inversión y control inflacionario, los inversores pueden esperar un mayor nivel de estabilidad en el clima de inversión durante los próximos años.